Parecer jurídico – Possibilidade de venda de imóvel em condomínio para pagamento de alimentos

Sergio Wainstock
Advogado – Consultor Jurídico no Rio de Janeiro
Direito Civil e Comercial
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CONSULTA

NELSON foi casado com ELIZABETH, pelo regime de comunhão parcial de bens e o casal já está separado de fato desde novembro de 1996; e desde essa época ELIZABETH, com os filhos do casal, permanece residindo no imóvel situado na Rua ________. Esta imensa casa foi adquirida na constância de sua união com a ré e se compõe de 4 (quatro) quartos com suite, sala, cozinha, 5 (cinco) banheiros, etc etc. Cumpre ressaltar que com a separação de fato veio o CONSULTANTE residir junto com a sua mãe, viúva, num apartamento alugado, sendo obrigado ao pagamento de aluguel e respectivos encargos, assumindo, assim, uma elevada despesa financeira.

Ocorre, outrossim, que ELIZABETH, em nome dos filhos menores do casal, N___ e J___, requereu a fixação de pensão alimentícia e, finalmente, não obstante todo o esforço envidado pelo ora NELSON no sentido de demonstrar a impossibilidade de arcar com o pagamento de alimentos acima de 2 (dois) salários mínimos, a ELIZABETH acabou sendo beneficiada pelo valor correspondente a 4 (quatro) salários mínimos, mensais, fixada pelo Eg. Tribunal de Justiça.

Na verdade, NELSON não tem possibilidade de arcar com o pagamento da prestação alimentícia fixada pelo Tribunal de Justiça, no valor correspondente a 4 (quatro) salários mínimos, mensalmente, pois que trabalha como vendedor autônomo e, em decorrência, , frequentemente, ELIZABETH, nos autos de execução de prestação alimentícia, vem requerendo que seja decretada a sua prisão, com base no disposto no art. 733 do CPC, o que lhe deixa, sempre, numa posição bastante contrangedora e angustiosa, por isso, pede um parecer jurídico para tentar resolver a sua situação.

PARECER JURÍDICO

Uma das possibilidades jurídicas para tentar resolver a questão do consultante seria a extinção da comunhão em relação ao imóvel de propriedade do casal. Assim, de um lado, com o recebimento da cota parte do produto da venda do referido imóvel, teria ele alguma possibilidade de arcar com o cumprimento da decisão judicial, pelo menos durante algum tempo, sem que, frequentemente, estivesse sob ameaça de prisão. E, além do mais NELSON poderia dispor de determinado valor, e, talvez até adquirir algum outro imóvel de pequenas dimensões, de modo a economizar com o pagamento de alugueis, e, assim, dispor de mais numerário para cumprir com as prestações alimentícias, no correspondente a 4 (quatro) salários mínimos.

O pedido de extinção de condomínio se funda no art. 632 do Código Civil, no seguinte teor:

“Quando a coisa for indivisível, ou se tornar, pela divisão, imprópria ao seu destino, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o preço, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, entre os condôminos o que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.”

E, também, em especial no art. 1.117, do CPC, no seguinte teor:

“Também serão alienados em leilão, procedendo-se como nos artigos antecedentes:

I – o imóvel que, na partilha, não couber no quinhão de um só herdeiro ou não admitir divisão cômoda, salvo se adjudicando a um ou mais herdeiros acordes;

II – a coisa comum indivisível ou que, pela divisão, se tornar imprópria ao seu destino, verificada previamente a existência de desacordo quanto à adjudicação a um dos condôminos;”

Para Caio Mário da Silva Pereira “a comunhão não é a modalidade natural da propriedade. É um estado anormal (Clóvis Beviláqua), muito frequentemente gerador de rixas e desavenças, e fomentador de discórdias e litígios. Por isto mesmo, considera-se um estado transitório, destinado a cessar a todo tempo. A propósito, vige então a idéia central que reconhece aos condôminos o direito de lhe pôr termo…é lícito aos condôminos acordarem em que a coisa fique indivisa…Guardada essa ressalva, pode qualquer condômino a todo tempo exigir a divisão da coisa comum (Código Civil, art. 629)”… e acentua que: “Quando a coisa for indivisível ou se tornar, pela divisão, imprópria ao seu destino, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizados os outros, será vendida. Em tal caso, qualquer dos condôminos requererá a alienação com observância do disposto no Código de Processo Civil, sendo o bem vendido em hasta pública, na qual serão observadas as preferências gradativas: o condômino em condições iguais prefere ao estranho; … Praceado o bem, e deduzidas as despesas, o preço será repartido na proporção dos quinhões ou sortes” (Instituições de Direito Civil, 11ª ed., p. 134/135).

Orlando Gomes, discorrendo sobre o tema, elucida que: “O condomínio extingue-se: 1º) pela alienação da coisa; 2º) pela divisão. A alienação é voluntária ou forçada. No primeiro caso, a título gratuito ou oneroso. Tanto de coisas divisíveis como indivisíveis. Quando não é possível o uso e gozo em comum, podem os condôminos deliberar a venda do bem. Se um deles opta pela venda, os outros não podem decidir que seja administrada ou alugada. O condomínio só não se extingue pela venda se a unanimidade dos condôminos resolver que deve ser mantido. Em se tratando de coisa indivisível, a extinção só se verifica, necessariamente, por alienação” (Direitos Reais, 10ª ed., p. 203/204).

Este entendimento está de conformidade com a jurisprudência unânime de nossos tribunais:

CONDOMÍNIO – EXTINÇÃO – AÇÃO DE DIVISÃO – ALIENAÇÃO DE IMÓVEL – ART. 632 – CC – Civil. Processual. Extinção de condomínio de imóvel, ……….. Sentença que julgou extinto o condomínio, sendo remetidas, para a fase de alienação, em embargos declaratórios, as questões acima suscitadas. Inviabilizada a divisão do bem, é direito potestativo do comunheiro requerer a extinção do condomínio (art. 632 do Código Civil), procedendo-se à sua alienação de acordo com os critérios nele dispostos, que ressalvam direito de preferência do condomínio….. (arts. 619 e 725 do CPC). (TJRJ – AC 2.075/98 – Reg. 140898 – Cód. 98.001.02075 – RJ – 7ª C.Cív. – Rel. Des. Luiz Roldão F. Gomes – J. 09.06.1998)

CONDOMÍNIO – Extinção. Alienação judicial. Aplicação do art. 632 do CC. Sendo indivisível o imóvel e não havendo acordo quanto à manutenção do condomínio, a solução que se impõe é a venda do prédio. (TJSP – AC 69.475-2 – 14ª C – Rel. Des. Dino Garcia) (RT 592/76)

O imóvel usado por um dos condôminos sem contraprestação pecuniária, e, em se tratando de imóvel que não comporta divisão, não se pode manter o condomínio, ensejando com isso, como medida cabível, a extinção de condomínio embasado no art. 1117, II do CPC ……. …………. (TJRS – AC 597229152 – RS – 7ª C.Cív. – Rel. Des. João Pedro Freire – J. 03.06.1998)

PARTILHA – ALIENAÇÃO JUDICIAL – Venda de imóvel. Bem indivisível. Deferimento. Art. 1.777 do CC. Aconselha-se a venda judicial do imóvel indivisível por força de lei, desfazendo-se um condomínio indesejável. Art. 632 do CC. (TJPR – AC 18.655-0 – 2ª C – Rel. Des. Negi Calixto – J. 11.12.1991) (RJ 185/97)

Número do Acórdão: 128731 ; Número do Processo: 20000150026007APC Órgão do Processo: 3a Turma Civel; Espécie do Processo: APELAÇÃO CÍVEL -Relator do Processo: LÉCIO RESENDE -Data de Julgamento: 07/08/2000 -Data de Publicação: 30/08/2000 DF -Ementa: CONDOMÍNIO – AÇÃO DE EXTINÇÃO – – UNÂNIME. PARA QUE SE ORDENE A VENDA DOS BENS EM REGIME DE CONDOMÍNIO, BASTA A VONTADE DE UM SÓ DOS CONDÔMINOS, CONFORME PREVISTO NO ART. 632, DO CÓDIGO CIVIL.

Número do Acórdão: 124897 -Número do Processo: 19990110262504APC -Órgão do Processo: 3a Turma Civel -Espécie do Processo: APELAÇÃO CÍVEL -Relator do Processo: JERONYMO DE SOUZA -Data de Julgamento: 27/03/2000 -Data de Publicação: 10/05/2000 -Página de Publicação: 21 -Unidade da Federação: DF. Ementa: DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO SOBRE BEM IMÓVEL. EXTINÇÃO. ALIENAÇÃO JUDICIAL. INCENSURÁVEL A R. SENTENÇA MONOCRÁTICA QUE, DIANTE DA DIVERGÊNCIA DOS CONDÔMINOS A RESPEITO DA VENDA DO IMÓVEL OU SUA ADJUDICAÇÃO A UM DELES, DECRETA A EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO DE BEM INDIVISÍVEL E DETERMINA SUA VENDA, COM A OBSERVÂNCIA DO PRESCRITO NOS ARTS. 1.113 E SEGUINTES, EM ESPECIAL OS ARTS. 1.117, INCISO II (ALIENAÇÃO EM LEILÃO DA COISA COMUM INDIVISÍVEL) E 1.118, INCISO I (PREFERÊNCIA DO CONDÔMINO), TODOS DO CPC.

Acórdão Número: 26174 – Processo: 0285163-0 Apelação (Cv) Cível) Ano: 1999 Comarca: Montes Claros/Siscon Origem: Tribunal de Alçada do Estado de Minas Gerais Órgão Julgador: Terceira Câmara Cível Relator: Juíza Jurema Brasil Marins

Data Julgamento: 06/10/1999 Ementa: EMENTA: EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO – BEM INDIVISÍVEL – ALIENAÇÃO JUDICIAL – POSSIBILIDADE. O ordenamento jurídico pátrio prevê a possibilidade de o condômino requerer, a qualquer tempo, a alienação da coisa comum, a fim de se repartir o produto na proporção de cada quinhão, quando, por circunstância de fato ou por desacordo, não for possível o uso e gozo em conjunto do imóvel indivisível, resguardando-se o direito de preferência contido no art. 632 do Código Civil Acórdão: Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 285.163-0, da Comarca de MONTES CLAROS, sendo Apelante (s): MARCELO WAGNO TRINDADE e Apelado (a) (os) (as): MARIA REJANE DIAS TRINDADE,

“Condomínio – Extinção – Imóvel – Bem indivisível – Separação judicial – Regime de bens – Tratando-se de imóvel indivisível que integra o patrimônio da sociedade conjugal constituída sob o regime de comunhão universal de bens, impõe-se a procedência do pedido de extinção de condomínio, formulado em decorrência da separação judicial, sendo irrelevante que para a aquisição daquele tenham concorrido ambos os comunheiros, não havendo também que se perquirir a conduta indigna de um dos cônjuges, a ensejar o rompimento da união” (Ap. Cível nº 0242054-2/00, rel. Juiz Francisco Bueno, j. 23.04.98, public. RJTAMG 71/129 – TAMG ).

“Civil e Processual civil. Alienação de imóvel comum. Condomínio indivisível. Extinção. Venda do bem através de hasta pública (art. 632 do CC e arts. 1.112, IV e 1.117, II do Código de Processo Civil). Para a extinção de condomínio, mediante a venda de imóvel indivisível, basta a vontade de um só condômino” (Ap. Cível, acórdão nº 100811, processo nº 4637097- DF, rel. Nívio Gonçalves, j. 17.11.97, public. Diário da Justiça do DF 17.12.97, p. 31.468 – Tribunal de Justiça do Distrito Federal).

“Condomínio – Extinção – Bem indivisível – art. 1117 do CPC – art. 632 do CC – Em se tratando de coisa comum indivisível, a extinção do condomínio ocorre mediante alienação de todo o bem, resguardado o direito de preferência, nos termos do art. 632 do CC” (Ap. Cível nº 0109162-3/00, rel. Juiz Abreu Leite, j. 14.05.91 – Tribunal de Alçada de Minas Gerais ).

“Sendo cada parte proprietária de parte ideal do imóvel indivisível, a pretensão de extinguir essa co-propriedade é direito que pode ser exercido em qualquer tempo, por qualquer dos condôminos, para a venda judicial do bem, após avaliação, a fim de repartir o produto” (Ap. Cível, acórdão: 98899, processo nº 4308196 DF, rel. Maria Beatriz Parrilha, j. 19.06.97, public. Diário da Justiça do DF 22.10.97, p. 25.400 – Tribunal de Justiça do Distrito Federal – JUIS – Jurisprudência Informatizada Saraiva – CDRom nº 17).

À luz dos dispositivos legais e ensinamentos doutrinários destacados “in retro”, e mais a unanimidade de nossa jurisprudência, verifica-se, induvidosamente, a possibilidade jurídica de o condômino requerer, a qualquer tempo, a divisão da coisa comum, com a consequente alienação judicial do bem, quando, por circunstância de fato ou por desacordo, não for possível o uso e gozo em conjunto do imóvel indivisível, sendo que a pretensão de extinguir essa co-propriedade direito pode ser exercida a qualquer tempo, e por qualquer dos condôminos, a fim de se repartir o produto na proporção de cada litigante.

Este é o nosso parecer.

Fonte: Escritório Online