Convenção de Condomínio

PARTES

(Nome dos Signatários), (Nacionalidades), (Profissões), (Estado Civil), (Documentos de Identificação – Carteira de Identidade e C.I.C), residentes e domiciliados na Rua (xxx), n.º (xxx), bairro (xxx), cidade (xxx), Cep. (xxx), nos Estado (xxx), e suas respectivas esposas (Nomes), (Nacionalidades), (Profissões), (Documentos de Identificação – Carteira de Identidade e C.I.C), respectivamente, todos capazes, neste ato denominados SIGNATÁRIOS.

Têm entre os mesmos, de maneira justa e acordada, a presente CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO ficando desde já aceita, pelas cláusulas abaixo descritas. Fazendo parte da presente, os números de Registro Imobiliários de cada unidade autônoma e seus respectivos proprietários.

Todos os signatários subscritos são proprietários de suas unidades autônomas, as quais estão livres de quaisquer ônus judiciais ou extrajudiciais.

CLÁUSULA 1 – OBJETO DO CONTRATO

O presente tem como OBJETO, a formalização das regras do CONDOMÍNIO do “Edifício (xxx)”, situado na Rua (xxx), bairro (xxx), cidade (xxx), Cep (xxx), no Estado (xxx), composto de (xxx) apartamentos destinados à morada residencial, com (xxx) andares e (xxx) vagas de garagem.

PARÁGRAFO PRIMEIRO: PARTES COMUNS DO EDIFÍCIO: São partes da área comum do Edifício, ou seja, as quais todos os condôminos utilizam direta e indiretamente, além das não ficaram individuadas no título de propriedade, aquelas especialmente citadas abaixo:

a) os (xxx) lotes de terreno unidos entre si, inscritos no (xxx) Cartório do (xxx) Ofício de Registro de Imóveis desta cidade, sob os n.os (xxx) respectivamente, onde se encontra construído o referido edifício;

b) a estrutura física do prédio, constituída de fundações, paredes laterais, mestras, colunas de sustentação, corredores, pisos de cimento armado, lajes, vigas, escadas, os montantes, ornamentos, os halls de entrada e saída, calçada;

c) todo o sistema de canalização inclusive entroncamentos, de luz e força; constituído de encanamentos de água, esgoto, gás, telefone, condutores de águas serviçais e outros serviços;

d) elevadores, poços, calhas, máquinas (casas de bombas hidráulicas, etc), bem como todos os outros equipamentos concernentes as instalações elétricas e hidráulicas;

e) toda a fachada do edifício;

f) tudo que possa constituir, e servir conjuntamente a todos indistintamente e não constitua parte exclusiva do condômino.

PARÁGRAFO SEGUNDO: PROPRIEDADE EXCLUSIVA: Constituem propriedade exclusiva de cada signatário condômino as suas respectivas unidades autônomas, bem como as partes que a constituem internamente (tubulações, instalações, etc), nos limites descritos no registro imobiliário.

PARÁGRAFO TERCEIRO: As partes comuns e seus acessórios citados acima são inalienáveis, indivisíveis e indissociáveis das outras partes do prédio.

CLÁUSULA 2 – DESTINO E USO DOS SERVIÇOS E PARTES COMUNS E INDIVIDUAIS

Os condôminos na utilização dos bens e serviços comuns, bem como de sua unidade, prezarão pela conservação, agindo com urbanidade de forma a respeitar o direito do outro, observando o que prescreve este instrumento, assim como as condições do título de propriedade. Utilizará as dependências com cuidado e zelo, pois será individualmente responsável pelas conseqüências de seus atos, das pessoas de seu convívio e daquelas que adentrarem no prédio sob seu convite.

PARÁGRAFO PRIMEIRO: UNIDADES: O proprietário e os ocupantes das unidades autônomas terão toda liberdade para utiliza-las da forma que lhes aprouver, contudo, respeitarão todas as cláusulas previstas neste contrato, os parâmetros morais, éticos, costumeiros, de harmonia, sossego, saúde, bem-estar, segurança, mantendo assim a ordem e preservando o bom convívio.

PARÁGRAFO SEGUNDO: DELIBERAÇÕES: Quaisquer atos de interesse comum, que estejam direta ou indiretamente ligados à forma de usar o espaço e os bens e serviços de uso comum, deverão ser previamente deliberados por todos (quorum – cinqüenta por cento mais um – do total de unidades autônomas) os condôminos, em assembléias previamente agendadas.

PARÁGRAFO TERCEIRO: MANIFESTAÇÕES: Todas as manifestações dos condôminos concernentes às áreas comuns, dos serviços ou bens, serão encaminhadas de forma inequívoca à empresa de Administração e/ou ao síndico, para que sejam tomadas as medidas cabíveis.

CLÁUSULA 3 – DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

DIREITOS: Constituem direitos dos condôminos:

a) utilizar a unidade autônoma de acordo com o destino proposto, qual seja, a moradia; usando, gozando e fruindo do mesmo, segundo as cláusulas contidas neste e o disposto na legislação vigente, prezando pela permanência da estrutura do prédio, e de todas suas características;

b) utilizar todos os bens, serviços e áreas comuns do edifício de forma a não impossibilitar o uso dos outros condôminos, pautando seus atos em consonância com as normas de boas maneiras;

c) resguardar exclusivamente para si, as chaves de acesso e de uso no prédio, devendo comunicar imediatamente ao síndico, quaisquer extravios das mesmas;

d) requerer em qualquer tempo os livros e outros documentos concernentes ao Condomínio;

e) aconselhar, votar e participar das Assembléias e reuniões de Condomínio;

f) se manifestar em qualquer tempo sobre a Administração do Condomínio, sendo que deverá fazê-lo sempre de via escrita;

g) reivindicar conserto das partes comuns ou melhora nas prestações de serviço;

h) reivindicar única ou conjuntamente, judicial ou extrajudicialmente a coisa comum.

DEVERES: Constituem deveres dos condôminos:

a) respeitar os outros condôminos, as coisas e partes comuns, exigindo um do outro o mesmo comportamento, sendo tal conduta desejável também com o uso das unidades autônomas;

b) usar a unidade autônoma de modo a não prejudicar o direito ao sossego, e a utilização das demais unidades, restando, por conseguinte, o dever dos condôminos em não locar, ceder ou transferir tais unidades para atividades incompatíveis com as residenciais, ou que possam prejudicar os demais, causando ruídos e outros incômodos;

c) não utilizar áreas visíveis do exterior do edifício, para estender roupas, tapetes ou congêneres, assim como afixar antenas entre outros, os quais podem cair ou causar poluição visual;

d) não jogar ou despejar nenhuma substância ou coisa pela janela ou basculantes, sob risco de prejudicar áreas comuns e públicas;

e) o lixo e outros dejetos devem ser depositados na caixa coletora, sendo que deverá estar fechado de forma hermética e em recipiente adequado, evitando-se assim, derramamento e outros infortúnios. Sobressaltando, que as espécies de lixo, devem ser separados em sacos distintos, facilitando-se o processo de reciclagem.

f) respeitar o padrão de decoração e pintura das fachadas, janelas, e outros adornos que estejam no exterior do prédio;

g) possuindo animais de estimação, devem mantê-los vacinados e em boas condições de higiene, evitando-se também a sua permanência nas área comuns, sendo que o seu dono, deve prezar pelo seu silêncio, evitando latidos inoportunos;

h) não utilizar funcionários da empresa contratada para serviços particulares;

i) não instalar nenhum objeto pessoal nas áreas comuns, facultando somente, tapetes e objetos estritamente necessários, de forma a não impedir o trânsito dos outros condôminos;

j) não utilizar produtos nocivos à saúde, para limpeza de áreas comuns, próximas ou mesmo de acesso às unidades autônomas, evitando também o transporte e a manutenção dos mesmos nestas áreas;

l) não dividir ou fracionar a unidade autônoma, salvo expressa autorização da Administração, do Síndico e da vizinhança;

m) havendo cessão, ou transferência da posse e/ou propriedade de alguma das unidades autônomas, fica o proprietário obrigado a comunicar, por escrito e imediatamente, o sindico e a administradora, sendo que comunicação deverá constar pormenorizadamente todos os dados da referida transação;

n) realizar o pagamento de todas as despesas contidas nesta Convenção, mediante apresentação de demonstração dos gastos;

o) permitir a presença do síndico, ou do administrador do Condomínio na unidade autônoma quando se fizer necessário, ou seja, quando houver riscos para outrem;

p) comunicar o síndico, qualquer doença contagiosa, ou quaisquer outras utilizações de produtos em sua unidade autônoma, como detetização, raspagem no piso, etc;

q) proibir que crianças façam brincadeiras ou jogos fora da área destinada para tal fim;

r) não realizar obras que venham a afetar direta ou indiretamente a estrutura do prédio.

s) respeitar o horário de silêncio, qual seja, das 22:00 às 07:00;

t) proteger judicial ou extrajudicialmente a coisa comum como se sua fosse.

CLÁUSULA 4 – DESPESAS E ENCARGOS

Caberá a todos os condôminos, proprietários das unidades autônomas e/ou inquilinos, o pagamento dos tributos relacionados com as áreas comuns do edifício, bem como o prêmio do seguro, os encargos da administração, as despesas de utilização,, conserto e de uso normal dos bens e serviços comuns, como bombas, elevadores, etc.

PARÁGRAFO PRIMEIRO:As despesas e encargos citados acima serão rateados entre os condôminos na proporção das respectivas unidades autônomas (quinhão) e da área útil de cada uma. Ressalvando-se as multas e atrasos de caráter pessoal.

PARÁGRAFO SEGUNDO: Cada condômino ou seu inquilino se responsabilizará pelo pagamento das despesas ou o conserto dos danos ocorridos nas áreas comuns que por quaisquer motivos ocasionarem.

PARÁGRAFO TERCEIRO: Caso fique comprovado que o dano ocorrido não foi em decorrência do uso da respectiva unidade autônoma, as despesas entrarão no cômputo das despesas condominiais.

PARÁGRAFO QUARTO: Quaisquer obras relacionadas ao condomínio deverá ser aprovada em assembléia, sendo que a forma de pagamento deverá também passar por aprovação do quorum mínimo de cinqüenta por cento mais um, daqueles que estiveram presentes.

CLÁUSULA 5 – PAGAMENTO

Os condôminos e/ou inquilinos pagarão as despesas condominiais até o 6º dia útil de cada mês, no valor respectivamente calculado referente a cada cota parte.

PARÁGRAFO PRIMEIRO: Os pagamentos deverão ser feitos diretamente a empresa de Administração de Imóveis, que ficará responsável pela quitação plena.

PARÁGRAFO SEGUNDO: Caso hajam despesas extraordinárias, ligadas ao condomínio, as mesmas serão computadas de forma conjunta, ficando a cargo da empresa de Administração e ao Síndico a elaboração de informativo pormenorizado a respeito das mesmas, direcionando-o a todos os condôminos e/ou inquilinos.

PARÁGRAFO TERCEIRO: RECIBOS: Todos os pagamentos das despesas referentes ao condomínio serão precedidos de recibo devidamente preenchido com todos seus requisitos, que deverá estar demonstrando pormenorizadamente todos os pagamentos, sendo assinado pelo contratante e pelo contratado.

PARÁGRAFO QUARTO: Havendo atraso no pagamento das despesas relacionadas ao presente contrato, haverá incidência de multa de 10% (dez) por cento sobre o débito atualizado até o dia do pagamento, a atualização monetária será feita pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor – INPC; incluindo-se juro moratório de 1 % (um) por cento ao mês.

CLÁUSULA 6 – ADMINISTRAÇÃO

Fica desde já contratada a Empresa (xxx) Administração de Imóveis Ltda, para realizar a Administração deste condomínio, bem como para assessorar o Síndico. A referida empresa, receberá os valores concernentes às taxas condominiais, taxas ordinárias e extraordinárias, bem como aquelas relativas às despesas comuns. Resta constituída a mesma para que possa prestar seus serviços, desconstituindo qualquer necessidade de conselho ou subsíndico, cabendo por oportuno anexar a este instrumento o devido contrato de prestação serviços.

PARÁGRAFO PRIMEIRO: Todos os proprietários das referidas unidades autônomas ficam desde já cientes, e por via de conseqüência aceitam expressamente a contratação da referida empresa.

PARÁGRAFO SEGUNDO: A contratação, ou seja, sua formalização por meio de contrato com a assinatura de todos os condôminos e partes interessadas direta ou indiretamente, será feita até 5 (cinco) dias úteis após a assinatura desta convenção.

PARÁGRAFO TERCEIRO: A contratação nunca será superior a (xxx) meses, sendo que findo tal prazo será feita Assembléia Geral para contratação de outra empresa, ou para renovação do contrato.

PARÁGRAFO QUARTO: A empresa de administração terá inteira responsabilidade pelas alterações e medidas tomadas de forma a cumprir todas as deliberações dos signatários desta. Caberá também, o encargo de promover judicial ou extrajudicialmente a cobrança de todas as quotas em atraso;

PARÁGRAFO QUINTO: Como forma de remuneração pelos serviços prestados, a empresa receberá mensalmente a quantia de R$ (xxx) (Valor Expresso), sendo que incluso neste valor consta todas as despesas previstas, como ordinárias, materiais de limpeza e funcionários. Após esgotado o período previsto no parágrafo acima e haja renovação, a nova remuneração será previamente estipulada em Assembléia Geral.

PARÁGRAFO SEXTO: Todos os pagamentos, demonstrativos financeiros, investimentos e o fluxo de caixa serão mensalmente afixados nas áreas de uso comum, e uma cópia será enviada para cada condômino;

PARÁGRAFO SÉTIMO: Todos os funcionários utilizados pelo condomínio são fornecidos única e exclusivamente por esta empresa, que também se caracteriza por ser prestadora de serviço. Desta feita, os porteiros, faxineiras, torneiros e etc. possuem vínculo exclusivo com a contratada.

PARÁGRAFO OITAVO: As despesas que não forem previstas para a elaboração do valor citado acima, serão levadas ao conhecimento do síndico que marcará Assembléia Geral Extraordinária com o intuito de informar e analisar a necessidade de tais despesas. Fazendo-se necessárias, serão inclusas no cômputo total dos condôminos.

PARÁGRAFO NONO: A empresa administradora poderá ser destituída desde que pratique atos em desacordo com a legislação vigente e com as previsões contidas neste. Para sua destituição será necessário voto o de 2/3 (dois terços) do total de unidades autônomas. Ressaltando que logo após a destituição e demonstração financeira referente a mesma, os condôminos se reunirão extraordinariamente para constituir outra empresa no prazo máximo de 20 (vinte) dias úteis.

PARÁGRAFO DÉCIMO: A destituição referida acima será consubstanciada num instrumento próprio assinado pelas partes e, terá força logo após a sua assinatura. Este por sua vez fará parte integrante desta convenção e conterá sobretudo, a revogação de todos os poderes da administradora, desobrigando as partes de todos os deveres e obrigações contidos inclusive no contrato de prestação de serviço.

CLÁUSULA 7 – SÍNDICO

Juntamente com a empresa contratada acima, o Síndico eleito nesta ato por todos os proprietários de unidades autônomas, realizará a administração deste condomínio, o qual terá um mandato de 2 (dois) anos, podendo ser reeleito uma única vez por igual período.

PARÁGRAFO ÚNICO: O Síndico nomeado neste ato deverá ser condômino e suas funções serão:

a) assessorar a empresa de administração bem como os condôminos sobre todas as dúvidas surgidas;

b) representar o condomínio judicial e extrajudicialmente, seja de forma passiva seja ativa,

c) exigir o cumprimento integral desta convenção, bem como do que for convencionado nas Assembléias;

d) realizar a ordenação de tudo que for necessário dentro do prédio o qual está instituído o condomínio, ressalvado-se que tais reparos serão feitos nas áreas comuns;

e) convocar juntamente com o representante da empresa as Assembléias Ordinárias e Extraordinárias.

CLÁUSULA 8 – DOS ATOS DE COMUNICAÇÃO

Todos os atos de comunicação entre os condôminos serão consubstanciados nas Assembléias a serem realizadas, desta forma, constarão em ata, todas as manifestações nestas deliberadas.

CLÁUSULA 9 – DAS ASSEMBLÉIAS

A assembléia que instituiu esta convenção e que está subscrita por todos proprietários, acorda conjuntamente com a empresa administradora em:

a) Realizar trimestralmente assembléias ordinárias para discussão e solução de problemas relacionados ao orçamento, às infrações cometidas, como também todos os assuntos de interesse geral e individual de cada condômino;

b) Para a realização das Assembléias citadas, o síndico juntamente com a administradora enviarão com antecedência de 5 (cinco) dias as cartas de convocação para cada condômino;

c) As assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pela administradora, pelo síndico ou por um grupo de condôminos que represente 1/3 (um terço) dos votos;

d) Na ausência de qualquer condômino, este deverá nomear procurador dotado de poderes para participar das assembléias;

e) Cada fração ideal corresponde a um voto, que por via de conseqüência será proporcional percentualmente às dimensões da fração. Havendo empate aquele que deter maior fração ideal caberá o voto de qualidade, ou seja, o que fará o desempate; (número de frações ideais do edifício e porcentagem correspondente anexa)

f) Qualquer decisão relativa ao condomínio deverá passar por votação, a qual exigirá quorum mínimo de 50 % (cinqüenta por cento) mais um, do número total de votos, referente ao número completo de frações ideais. Ressaltando que as decisões serão comunicadas a todos os condôminos por via escrita;

g) Os condôminos que estiverem inadimplentes não terão direito a voto;

h) Todas as decisões tomadas nas assembléias deverão constar em ata, que deverá ser devidamente subscrita pelo representante da administradora, pelos condôminos que estiverem presentes ou seus procuradores e pelo síndico. O livro ficará em poder da administradora e disponível a todos condôminos;

i) Além das reuniões previstas, será realizada uma reunião no primeiro mês do ano para serem discutidas e demonstradas as questões ligadas ao orçamento do ano em curso, bem como as contas do exercício anterior.

CLÁUSULA 10 – FUNDO DE RESERVA

As despesas de conservação, manutenção entre outras, que surgirem e não forem previstas no orçamento deverão ser arcadas pelos condôminos, para tanto, resta instituído “fundo de reserva” consubstanciado na importância de R$ (xxx) (Valor Expresso), caso o mesmo seja utilizado, caberá aos condôminos integralizá-lo. Salienta-se que este valor poderá ser aumentado gradativamente.

PARÁGRAFO PRIMEIRO: A integralização do fundo terá como base a porcentagem de 5%(cinco por cento) do valor pago a título de condomínio.

PARÁGRAFO SEGUNDO: As penalidades como multa e infrações contidas neste e na Constituição deste Condomínio, serão revertidas integralmente para o referido fundo.

CLÁUSULA 11 – DAS PROIBIÇÕES E PENALIDADES

Quaisquer infrações ao presente instrumento estará sujeita a aplicação de multa de R$ (xxx) (Valor Expresso). Caso haja prejuízo do bem comum, deverá o agente, além do pagamento da multa, realizar o conserto.

PARÁGRAFO PRIMEIRO: Resta proibido aos condôminos:

a) modificar as partes comuns externas e internas do edifício;
b) modificar ou empregar materiais em desacordo com aqueles utilizados pelo edifício.
c) utilizar a unidade autônoma de forma diversa da prevista, qual seja, para fins não residenciais;
d) dificultar a utilização das partes comuns.

PARÁGRAFO SEGUNDO: A parte que agir de forma contrária ao previsto no parágrafo anterior ficará compelida a depositar no fundo de reserva multa correspondente a R$ (xxx) (Valor Expresso). Além do dever de respeitar as normas prevista neste, caberá inclusive, ao Administrador, a faculdade de acionar judicial ou extrajudicialmente o infrator para que este solucione o problema ocasionado.

CLÁUSULA 12 – DISPOSIÇÕES FINAIS

O presente contrato passa a vigorar entre as partes a partir da assinatura do mesmo, as quais elegem o foro da cidade de (xxx), onde se situa o imóvel para dirimirem quaisquer dúvidas provenientes da execução e cumprimento do mesmo.

Seguem anexos o contrato de prestação de serviço, extrato da conta corrente do condomínio, laudos pormenorizados do corpo de bombeiros e defesa civil, habite-se, instrumento de constituição do condomínio, contrato de seguro de acidentes e incêndio e procurações.

E, por estarem justas e convencionadas as partes assinam a presente CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO, juntamente com 5 (cinco) testemunhas.

Local, data e ano.

Responsável pela Empresa Administradora (Nome da Mesma)

Síndico

Todos os signatários

Testemunha 1

Testemunha 2

Testemunha 3

Testemunha 4

Testemunha 5

Reconhecimento de firma de todos

Registro no Cartório de Título e Documentos

Registro nos Registros/Matrículas correspondentes.