Comissão de corretagem: alguns aspectos jurídicos

Tenho observado ultimamente situação que tem gerado certa controvérsia no setor imobiliário. Trata-se da comissão de corretagem nos casos de venda de imóvel.

Contratado corretor ou imobiliária para trabalhar a venda de determinado imóvel, é certo ser devida a comissão caso a venda seja efetuada.

A questão demonstra-se simples em um primeiro momento, contudo, merece nosso destaque situação peculiar onde a venda acaba por não ser efetivada mesmo após ter o corretor aproximado as partes e feito a negociação, inclusive com a assinatura de contrato.

Em inúmeros processos têm-se decido a favor dos corretores, determinando o pagamento da comissão pelo trabalho devidamente efetivado, com fundamento no artigo 725 do Código Civil, o qual estipula que a remuneração é devida mesmo que o resultado previsto no contrato não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

É fato, no entanto, que após anos de demanda, ao chegar na última instância julgadora do caso, qual seja, o Superior Tribunal de Justiça, há uma inversão dessas decisões proferidas anteriormente, favorecendo-se assim os proprietários de imóveis, determinando, portanto, o não pagamento das comissões de corretagem.

Tanto é assim que recente decisão do referido órgão no Recurso Especial 753566, publicada em 5 de fevereiro de 2007, esclareceu que “nos termos do entendimento do STJ, a comissão de corretagem só é devida se ocorre a conclusão efetiva do negócio e não há desistência por parte dos contratantes. É indevida a comissão de corretagem se, mesmo após a aceitação da proposta, o comprador se arrepende e desiste da compra”.

A questão é delicada e merece uma análise mais profunda, devendo ser ponderada duas situações distintas:

i) não efetivação do negócio por desistência do comprador; e
ii) não efetivação do negócio por desistência do vendedor.
Na primeira situação, imaginemos que o corretor tenha feito todo o trabalho, negociado com as partes, feito a aproximação etc., tendo inclusive diversas despesas com telefone e transporte.

No final, mesmo após ter assinado compromisso de compra, pode ser que o comprador, por qualquer motivo venha a desistir do negócio. Pergunta-se: Seria certo então o vendedor, que em nada teve culpa, tendo inclusive apresentado toda documentação necessária ser obrigado a pagar comissão por um negócio que sequer foi concluído?

Acompanhando o entendimento do STJ entendemos que não, nesse caso, devido a um motivo alheio à vontade do vendedor, a negociação foi desfeita, seu imóvel não foi vendido, talvez o vendedor tenha até deixado de vender à outras pessoas, não seria correto então arcar com o prejuízo de pagar comissão por uma venda não realizada, sendo que caso venha posteriormente vender o imóvel à outra pessoa deverá pagar novamente a comissão já paga, inclusive ao mesmo corretor, caso seja ele que venha a intermediar a negociação.

O artigo 725 citado não deve ser interpretado com rigor, cada caso merece uma análise fática a fim de uma interpretação mais justa, sendo certo que nesses casos em que a desistência não for por parte de quem deve pagar a comissão, ou seja, o vendedor, a comissão não deve ser exigida.

Alegações de despesas por parte do corretor não merecem prosperar, uma vez que as mesmas fazem parte da sua profissão e é natural que elas existam e que negócios não sejam realizados, é o risco que essa profissão, assim como todas as outras possuem.

A situação difere quando a desistência for por parte do vendedor. Senão vejamos. O corretor toma todas as atitudes de praxe com a conseqüente assinatura do contrato, feito isso, o vendedor simplesmente desiste da venda.

Indaga-se: seria certo então, o corretor, após tortuosos meses de negociação, após ter concluído corretamente seu serviço, inclusive tendo efetuado a venda, que se caracterizou com a assinatura do contrato não receber pelos serviços prestados por mera liberalidade do vendedor?

Entendemos, nesse caso, que não, pois a pessoa que desistiu do negócio é a pessoa a qual deve a comissão, nada mais justo então que pague pelo serviço prestado, diferentemente do caso anterior em que o comprador desiste do negócio, pois nesse caso, quem deve a comissão (vendedor) não deseja que o negócio seja desfeito, ao contrário, sofre os danos tanto quanto o corretor.

Situações como essas podem ser evitadas, ao nosso ver, da seguinte forma: primeiramente, fazendo com que as partes assinem compromisso de compra e venda, comprometendo-se assim o vendedor a vender o imóvel e o comprador a comprá-lo, pagando o preço estipulado; nesse mesmo documento, inserir cláusula estabelecendo que a comissão pela corretagem será paga pelo vendedor, sendo certo que, caso venha a desistir da venda arcará mesmo assim com o valor estipulado para esse fim. Entretanto, caso a venda não se efetive por mera vontade do comprador, será esse quem deverá arcar com a comissão estipulada.

Ainda assim, por uma questão jurídica, vale elaborar outro documento tendo de um lado o promitente comprador e o promitente vendedor e de outro lado o corretor, comprometendo-se as partes nos mesmos termos da cláusula inserta no compromisso de compra e venda, ou seja, ao pagamento da comissão em caso de desistência do negócio.

Concluindo, uma assessoria jurídica é fundamental nos dias atuais para que os direitos das partes sejam garantidos e situações peculiares como acima descritas possam ser resolvidas com o menor ônus possível para todos os envolvidos.

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Donald Donadio Domingues é especializado em direito imobiliário, pós-graduando em processo civil pela PUC-SP, sócio do escritório Donadio Domingues & Advogados Associados e diretor jurídico da administradora Floresta Imóveis