LEI DO INQUILINATO: MUDANÇAS

* Escreveu Abrão Razuk

Entrou em vigor a Lei nº 12.112 de 9 de dezembro de 2009 alterando a Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991 para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Dir-se-á que houve derrogação da Lei 8.245/91, ou seja, mudanças de alguns dispositivos e manteve outros. Portanto, não houve uma nova lei do inquilinato, houve sim, algumas mudanças do texto legislativo básico.

Farei críticas e elogios à Lei 12.112/09.

O artigo 4º com a sua nova redação foi positiva.

O locador tem que respeitar a vigência do contrato sob pena das sanções decorrentes e a parte mais fraca do contrato é o inquilino que pode devolver o imóvel antes do término contratual desde que pague multa proporcional ao tempo que resta de vigência locatícia.

O artigo 12 da Lei 12.112/09 modificou no sentido do sub-rogado de dar ciência ao locador e ao fiador das mudanças ocorridas com o casal parte do casamento aqui envolve separação judicial, separação de fato, divórcio ou dissolução da união estável, ensejando oportunidade ao fiador de exonerar-se de sua responsabilidade no prazo de 30 dias contados da sua ciência pelo sub-rogado, ficando obviamente responsável quatro meses após a notificação do locador. Justifica-se o novo texto em razão da fiança ser intuitu personae, ou seja, se for pessoa física, garantia de favor. Em suma, pela amizade que o fiador tenha com o varão ou varoa. Aqui o legislador levou o aspecto subjetivo de fiança pessoal.

O artigo 39 de Lei 12.112/09 foi excelente juridicamente.

Acabou com a insegurança jurídica reinante sobre a garantia da fiança. A redação dada assim estatuída:

“Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.”

Abrange tanto com prazo determinado como indeterminado, verbal ou por escrito.

O conteúdo da matéria resume-se na responsabilidade do fiador pela garantia da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel. Simbolicamente com a entrega da chave pelo inquilino ao locador e ocorre a concretização da posse direta do proprietário com o imóvel seja residencial ou não residencial.

A jurisprudência que era vacilante ficará solidificada não podendo mais ensejar dúvida. Só se for o intérprete mal intencionado ou burro, contrariando o brocardo que “ o direito se interpreta inteligentemente.”

Essa redação ao meu ver é elogiável.

O artigo 40 que fala do novo fiador em algumas hipóteses pouco mudou, a não ser colocando mais uma hipótese, vale dizer: “recuperação judicial” instituto do direito falimentar. O fiador que faliu durante a locação e requer judicialmente sua recuperação. Portanto, nessa hipótese, também o locador pode trocar de fiador, além dos outros elencados no art. 40. Trata-se de numerus clausus.

Destarte, mero aumento de numerus clausus.

COMENTÁRIOS SOBRE A AÇÃO DE DESPEJO DA LEI 12.112/09

Outra novidade o acréscimo do item VII ao artigo 59 que prevê o rito ordinário para as ações de despejo. A ação de despejo para hipótese que termina o prazo notificatório previsto no parágrafo do art. 40, sem apresentação da nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato. A desídia do inquilino de dar novo fiador ,proporciona ao proprietário o direito de sua pretensão ao despejo.

Outra novidade da Lei 12.112/09 foi a redação do item VIII do artigo 59 da Lei 8.245/91. Estatui esse item:

“VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada”;

Breve comentário.

DO DIREITO DE RETOMADA – INTELIGÊNCIA DESSE DIREITO – FUNDAMENTOS

Na hipótese de locação não residencial ficar fora da ação renovatória prevista no artigo 51 da lei 8.245/91, herança do Dec. 24.150 de 20/4/1934 (denominado de Lei de Luvas). Para o locador aforar a competente ação de despejo por direito de retomada, ele deve notificar o inquilino para desocupação no prazo de 30 dias demonstrando assim seu intuito da retomada.

Essa retomada deve ser proposta no prazo estipulado nesse item VIII, principalmente na locação de imóvel por prazo indeterminado, sob pena de o juiz decretar a carência de ação com base no art. 267,item VI do CPC, descumprimento de um dos elementos da condição da ação – falta de interesse (utilidade e adequação), e em razão da incúria do retomante ocorre a prorrogação tácita, daí a exigência da mens legis. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça inspirou o legislador da Lei 12.112/09.

Qual é o meio que o locador tem para notificar o inquilino? Ao meu ver, vale a notificação judicial, a notificação extra-judicial pelo Cartório de Títulos e Documentos, notificação por fax, notificação por e-mail, por Messenger, pelo correio, telegrama, etc.

Por todos os meios legítimos que revelem com segurança jurídica que o locador não deseja mais continuar a locação, na hipótese ora levantada. (Aqui a nota é de elogio).

O item IX do art. 59 que disciplina a ação de despejo assim redigido:

“IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo”.

O artigo 37 prevê as seguintes garantias locatícias:
a) – caução; b) – fiança; c) – seguro de fiança locatícia; d) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

É evidente se o inquilino não pagou o aluguel ou acessórios aqui incluindo iptu, luz e água então,sofrerá ação de despejo por falta de pagamento e será despejado teoricamente em 30 dias voluntariamente, no caso, em que o juiz julgar precedente a ação de despejo. O artigo 63 com a redação dada pela Lei 12.112/09 – o despejo em 30 dias para a desocupação voluntária. E, no caso, que a desocupação não seja voluntária? Como proceder? Esse mesmo mandado deve ser cumprido em nome da celeridade – economia processual. O legislador não deveria utilizar desocupação voluntária e, sim, apenas desocupação.

No prazo da contestação vez que a ação de despejo segue o rito ordinário e admite liminar e tutela antecipatória, o inquilino tem o direito de purgar a mora e, assim evita o despejo e, a conseqüente desocupação.

Para ação revisional de aluguel o rito é sumário.

Para encerrar esse breve comentário.

Qual é a natureza jurídica da ação de despejo?

Ao meu ver, ela é desconstitutiva no sentido de desfazer o título (=contrato de locação) e execução latu senso desapossamento do inquilino e condenatório com a relação à sucumbência (custas e honorários). Havendo cumulação de pedidos de despejo com cobrança, a natureza jurídica dos pedidos são diferentes.

Para o despejo já o disse e, para cobrança é declaratória e condenatória, salvo melhor juízo.

DA AÇÃO DE DESPEJO E CITAÇÃO

O item I do artigo 62 da lei 12.112/09 merece elogio. Estatui a norma inovadora:

“ – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito”.

O autor deve citar o inquilino sobre o pedido de rescisão e sobre o pedido de cobrança o autor deve pedir a citação do inquilino e o fiador, sob pena do fiador não responder no futuro cumprimento de sentença do paga
mento da causa debendi ,vez que não compôs a lide e portanto fora de autoridade da coisa julgada. Logo, não haveria liquidez, certeza e exigibilidade. Se apenas notificar o fiador da cobrança o efeito precípuo seria no sentido de o fiador, no caso de falta de pagamento ,intervir para purgar a mora e só. Ademais, o fiador não pode ser citado do pedido de despejo, porque essa qualidade de ser parte é exclusiva do inquilino na relação ex-locato.

A citação versa só para o inquilino no pedido de despejo e na cobrança dos aluguéis e acessórios a citação pode ser dirigida contra ambos, ou seja, inquilino e fiador. A natureza jurídica dessa cumulação de pedido é distinta e cada qual tem sua função específica perante o ordenamento jurídico processual.

Com esses breves comentários espero que tenhamos interpretado o texto inovador à luz da ciência jurídica.

Observei que o legislador beneficiou fundamentalmente o locador, prestigiando o direito de propriedade.

Toda matéria de cunho processual aplica-se de imediato e, no curso das ações ajuízadas antes da vigência da Lei 12.112/09.

Sugerimos a consulta dos livros sobre locação, a saber:

A LEI DO INQUILINATO COMENTADA AUTOR SÍLVIO DE SALVO VENOSA;

A LEI DO INQUILINATO COMENTADA SYLVIO CAPANEMA DE SOUZA.

*Abrão Razuk – Ex. Magistrado, advogado e autor de dois livros “Da penhora” e “Enfoques do Direito Processual Civil”, é colaborador da Enciclopédia Saraiva com dois verbetes. – é membro e vice-presidente da Academia Sul-Matogrossense de Letras – Campo Grande/MS – Especialização em Direito Processual Civil, pela PUC de SP, outubro de 1977 e Curso de Especialização em Direito Civil, pela Puc e Faculdade de Direito de CG, em junho de 1975, sendo coordenador pela PUC de SP Desembargador Renan Lotufo e Vice-reitor Celso Antônio Bandeira de Mello e I Curso de Aperfeiçoamento em Direito Tributário, agosto de 1978, pela PUC de SP e FDCG – Contato: e-mail abraorazukadv@hotmail.com