Quarta Turma isenta CEF de responder por cobertura de seguro a mutuários

A Caixa Econômica Federal (CEF) não é parte legítima para integrar o polo passivo de ações em que se discute a cobertura de seguro habitacional, em decorrência de vícios na construção que ela financiou. O entendimento foi adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Recurso Especial 1.102.539, interposto contra decisão que obrigou a CEF a suportar, solidariamente com a seguradora, despesas de moradia temporária para mutuários, enquanto o seguro providenciava o reparo em unidades do Conjunto Habitacional Pinheiros, em Pernambuco.

A CEF interpôs o recurso contra decisão do Tribunal Regional Federal da 5ª Região (TRF5), que reconheceu, em tutela antecipada, a responsabilidade solidária da instituição financeira, juntamente com a Caixa Seguros (empresa da qual a CEF é acionista, sem deter o controle). A decisão do TRF5 determinou o depósito dos valores necessários para que os moradores deixassem o local e buscassem outra moradia, até que fosse concluída a reforma do imóvel, determinada em razão do risco de desabamento.

No recurso, a CEF alegou que a cobertura securitária caberia apenas à seguradora, enquanto ela, na condição de agente financeiro, não teria “responsabilidade alguma sobre vícios de construção no imóvel financiado”. O relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão – cuja posição ficou vencida no julgamento – rejeitou as alegações da CEF, afirmando que “a jurisprudência predominante do STJ orienta-se no sentido de que o agente financeiro é responsável pela solidez e segurança de imóvel cuja obra fora por ele financiada”.

De acordo com o ministro, a CEF deveria figurar no polo passivo da demanda, pois, quando atua no Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a instituição financeira não o faz como mero banco comercial, mas como participante e operador desse sistema, visando a uma destinação social predeterminada. “O agente financeiro controla o empreendimento desde o início, fiscalizando o curso das obras, inclusive a sua qualidade”, disse ele.

“A compra de casa própria pelo SFH”, para o ministro, “caracteriza uma relação de consumo regulada pelo Código de Defesa do Consumidor, que impõe a solidariedade mesmo àqueles que teoricamente são independentes, tendo em vista o fim comum, que é fornecer o produto e o serviço.” Salomão ressalvou que a discussão dizia respeito apenas à possibilidade de a CEF responder solidariamente por danos na obra financiada, sem entrar no mérito sobre suas obrigações no caso específico do conjunto habitacional de Pernambuco.

Caso a caso

No entanto, a maioria da Quarta Turma seguiu o voto discordante da ministra Isabel Gallotti. Segundo ela, para se analisar a questão da legitimidade da CEF, devem ser avaliadas as circunstâncias em que a entidade concede os financiamentos habitacionais, bem como a natureza e a extensão de suas obrigações contratuais em cada caso.

A ministra sustentou que a CEF não tem responsabilidade por vício em construção, por exemplo, quando atua como mera financiadora de imóveis comprados já prontos pelo mutuário ou erguidos por construtora que ele mesmo escolheu, diferentemente de quando atua como executora de políticas públicas de moradia para a população de baixa renda – situação em que a instituição estatal assume diferentes níveis de responsabilidade, de acordo com a lei e a regulamentação de cada tipo de operação.

Segundo o entendimento da ministra Gallotti, a questão da legitimidade passiva da CEF no âmbito do SFH depende do tipo de financiamento e das obrigações assumidas com o mutuário. A entidade pode atuar como mero agente financeiro – a exemplo de outras instituições financeiras públicas ou privadas, concedendo financiamentos para famílias de renda média e alta, e nesse caso não responde por defeitos de construção – ou como executora de políticas públicas.

Quando atua como agente financeiro em sentido estrito – afirmou a ministra –, a previsão contratual e regulamentar de fiscalização da obra destina-se ao controle da aplicação dos recursos emprestados em cada etapa, como condição para a liberação das parcelas subsequentes. Quando, além de agente financeiro, a CEF é promotora ou executora do empreendimento, sua responsabilidade deverá ser examinada de acordo com a legislação de regência e o contrato.

“Fosse o caso de atribuir legitimidade à CEF nas causas em que se discute vício de construção de imóvel por ela somente financiado, deveria a entidade figurar no polo ativo da demanda, ao lado dos mutuários”, ressaltou a ministra. Isso porque a CEF tem interesse direto na solidez e perfeição da obra, uma vez que os apartamentos lhe são dados em hipoteca.

Inversão de polos

Contrariamente à decisão do TRF5, a maioria da Quarta Turma entendeu que a CEF não pode figurar como ré no processo, ao lado da seguradora, pois a instituição financeira é a representante dos mutuários na relação de seguro – ela celebra o contrato, recebe o prêmio embutido nas prestações do imóvel e o repassa à seguradora.

Segundo cláusula do contrato de mútuo, o seguro é processado por intermédio da CEF, e, em caso de sinistro, ela receberá da seguradora a importância da indenização. O contrato é feito não só em benefício do mutuário, mas também da instituição financeira, que tem o imóvel hipotecado como garantia do pagamento do financiamento.

Para a ministra Isabel Gallotti, não há fundamento legal que justifique a atribuição de solidariedade entre o agente financeiro e a seguradora, invertendo os polos da relação jurídica, de modo que a instituição financeira passaria de beneficiária a devedora da proteção do seguro.

Já no Recurso Especial 738.071, de Santa Catarina – julgado na mesma sessão –, a Quarta Turma decidiu que a CEF é parte legítima para responder, solidariamente com a construtora, por vícios existentes em imóvel destinado à população de baixa renda, que o autor alega haver adquirido dentro de agência da CEF, com financiamento concedido pela CEF, a qual também seria responsável pela elaboração do projeto, escolha e contratação da construtora.

A decisão de rejeitar o recurso da CEF naquele julgamento foi unânime, conforme propunha o relator Luis Felipe Salomão – que defende a tese da responsabilidade da CEF, especialmente nos casos de vício em construção de moradia para a população de baixa renda. Porém, houve divergências nos fundamentos sustentados pelos ministros, principalmente em relação à extensão dessa responsabilidade para todo tipo de financiamento.

Segundo entendimento majoritário da Quarta Turma, a responsabilidade da CEF nos casos envolvendo vícios de construção em imóveis por ela financiados deve ser analisada caso a caso, a partir da regulamentação aplicável a cada tipo de financiamento e das obrigações assumidas pelas partes envolvidas.