O oportunismo na cobrança de taxas por associações

Por Daphnis Citti de Lauro

A discussão sobre cobrança de taxas por associações voltou à tona, tendo em vista decisão da 1ª Turma do Supremo Tribunal Federal, que decidiu pela sua não exigibilidade.

Posteriormente, o Clipping Eletrônico da Associação dos Advogados de São Paulo publicou, no dia 9 de novembro de 2011, matéria com o título “Cobrança de taxa a moradores de loteamento imobiliário é tema de repercussão geral”, citando o ministro Dias Toffoli, para quem esse problema “tem o potencial de repetir-se em inúmeros processos, sendo atinente, por conseguinte, aos interesses de milhares de proprietários de imóveis nas mesmas condições”.

O perigo, grande, é a generalização.

Raríssimas são as associações criadas com a finalidade de extorquir os proprietários em proveito de alguns poucos que as dirigem.

Elas passam a existir pela vontade da maioria das pessoas de um determinado loteamento, justamente para suprir as deficiências de serviços que o Poder Público deixa a desejar. O maior problema é a segurança. Cansados de terem suas casas invadidas, depredadas, objetos furtados, medo, os proprietários de lotes se unem para colocar uma guarita com pessoas que identificam e controlam quem entra e sai. Não se deve confundir com o impedimento do direito de ir e vir.

É indiscutível que a maioria procura imóveis em condomínios fechados, justamente em razão da segurança. E é indiscutível, também, que esses imóveis são muito mais valorizados que os localizados do lado de fora.

Fala-se em vítimas de loteamentos. Segundo o dicionário, vítima é aquele que sofre qualquer dano (Aurélio). As vítimas devem ser amparadas. Mas a imensa maioria não é vítima. É beneficiada por associações criadas por elas próprias, pessoas honestas, para prestação de serviços importantes e pela conseqüente valorização de seus lotes.

Por outro lado, há taxas e taxas.

Uma coisa é a taxa que a associação cobra de quem é associado, para manutenção de clube, realização de festas e comemorações. É a taxa associativa.

Outra, bem diferente, é a que a associação cobra para manutenção de determinado loteamento, incluindo-se a segurança.

Neste último caso, independe se a pessoa é associada ou não. Mesmo porque, ela não é obrigada a se associar, segundo a Constituição Federal. Mas, mesmo não sendo associada, beneficia-se dos serviços prestados e invariavelmente tem seu imóvel valorizado. É a taxa de manutenção.

Assim, a cobrança da taxa de manutenção não fere, de forma alguma, a liberdade de associação amparada constitucionalmente.

É importante alertar, repetindo, o perigo de se generalizar. Cada caso é um caso. Se o Supremo Tribunal Federal analisar o problema da cobrança de taxas por associações como se fosse somente um tipo de taxa e não duas estará cometendo um grande equívoco.

Não se deve discutir a legalidade de cobrança, pelas associações, da taxa de manutenção, à luz do princípio da liberdade de associação, pois, como já se viu, não é igual à taxa associativa.

Destaque-se, ainda, que às associações de moradores de loteamentos, aplica-se subsidiariamente, a parte do Código Civil, que trata dos “condomínios edilícios”.

Portanto, a cobrança da taxa de manutenção não decorre da vontade de alguns poucos, de forma arbitrária. Para que ela seja possível, e possa inclusive ser cobrada judicialmente, há que se cumprir inúmeros requisitos, tais como: legalidade da constituição da associação; realização de assembléias gerais ordinárias anuais, nas quais devem ser aprovadas a previsão orçamentária e as contas do exercício anterior; necessidade de que todos os proprietários sejam convocados para a assembléia; obrigatoriedade de elaboração de balancetes mensais, etc.

Acrescente-se, ainda, que os loteamentos têm que cumprir determinadas normas, algumas inclusive impostas pelos loteadores, tais como limite de área construída em cada lote, limite de altura da construção, proibição de comércio, dentre outras.

Cabe à associação não só efetuar cobranças, mas cumprir e fazer cumprir essas normas, sempre representada por presidente, eleito na forma dos estatutos, em assembléia geral, tal qual o síndico nos condomínios.

O alerta é que, decidindo o Supremo Tribunal Federal, pela impossibilidade das associações, indistintamente, cobrarem as taxas de manutenção, acabará com a existência de todas elas e estará dando um recado à sociedade: “salve-se quem puder” e “cada um por si”.

Alimentará o egoísmo.

Sem dúvida, uma decisão de grande responsabilidade e que representará enorme perigo.

Daphnis Citti de Lauro é advogado; sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária;e autor do livro Condomínio: conheça seus problemas.

Revista Consultor Jurídico, 8 de janeiro de 2012