Alienação fiduciária de imóveis

Por Rodolfo Nygaard,
advogado (OAB-RS nº 73.321)

A Lei nº 9.514/97, ao dispor acerca do Sistema de Financiamento Imobiliário, instituiu em nosso país a alienação fiduciária de coisa imóvel, espécie de garantia até então passível de ser instituída somente sobre bens móveis.

O objetivo claro e inequívoco do legislador foi o de facilitar e tornar mais segura a concessão de financiamentos para a compra de imóveis, mormente diante dos inúmeros obstáculos vinculados à hipoteca, principal ferramenta utilizada para este fim até o nascimento da novel garantia.

Com o registro do contrato de alienação fiduciária, o credor torna-se titular da coisa objeto de garantia, permanecendo esta sob o seu domínio até que o devedor pague a dívida.

O bem, então, uma vez excluído do patrimônio do devedor, só retorna após o cumprimento da obrigação garantida, trazendo considerável segurança no que tange à expectativa do credor de receber o que lhe é devido.

A criação do patrimônio de afetação resultante da propriedade fiduciária do imóvel faz com que o bem esteja longe do alcance dos demais credores do devedor, notadamente em se considerando a possibilidade de falência.

Em caso de recuperação judicial, não há qualquer alteração ou suspensão no contrato garantido por alienação fiduciária.

Nos dias de hoje contratos de alienação fiduciária de imóveis são regularmente firmados por consumidores junto a instituições financeiras, como forma de garantia dos financiamentos concedidos para a compra dos respectivos imóveis.

O legislador que criou a alienação fiduciária de imóveis, entretanto, não fez qualquer restrição no sentido de que essa garantia só possa ser utilizada por instituições que operam o mercado de concessão de crédito imobiliário. Pelo contrário, a Lei nº 9.514/97 é expressa ao afirmar que a alienação fiduciária de imóveis poderá ser contratada por qualquer pessoa, física ou jurídica e inclusive mediante instrumento particular. E mais, em que pese a lei tenha sido criada para desenvolver e dotar de maior segurança o mercado imobiliário, não há na legislação em referência qualquer restrição determinando que o instituto seja utilizado apenas para garantia de pagamento de crédito concedido para compra de imóveis.

Significa dizer que a propriedade fiduciária imobiliária pode ser instituída para a garantia de adimplemento de qualquer modalidade de crédito, como por exemplo, contratos de mútuo ou confissões de dívida de qualquer espécie.

Destarte, ao que parece, o legislador alcançou mais do que o inicialmente almejado, pois a par de constituir garantia real a ser utilizada na concessão de financiamentos para compra de imóveis, fez com que esta ferramenta possa ser aplicada como forma de garantia de pagamento de quaisquer créditos, entre pessoas físicas ou jurídicas e contratada inclusive mediante instrumento particular.

O contrato de alienaçao fiduciária de imóveis com a finalidade de garantir o pagamento de outros créditos que não oriundos da compra e venda do bem deverá preencher, de qualquer forma, os requisitos mínimos exigidos pela lei, a fim de emprestar-lhe validade, eficácia e conferir ao credor uma expectativa legítima e segura de satisfação de seu crédito.

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