Alterações nos procedimentos dos leilões judiciais agilizam execuções

Andréa Carvalho Ratti

Até pouco tempo atrás, os leilões judiciais no Estado de São Paulo eram feitos pelos oficiais de Justiça, no próprio edifício do fórum e contavam com pouca – ou nenhuma – publicidade. As publicações dos editais eram feitas apenas no Diário Oficial e/ou em jornais de pequena circulação, devido aos elevados custos.

A consequência disso é que, na grande maioria dos leilões judiciais, não havia interessados. Em alguns casos, os bens eram arrematados a preços muito baixos pelo próprio credor ou por “laranjas” do devedor. Isso gerava um número absurdo de questionamentos e recursos envolvendo a arrematação dos bens, fazendo com que a execução nunca tivesse fim.

Porém, no ano de 2008, o Tribunal de Justiça de São Paulo, visando regulamentar o disposto no artigo 685–C do Código de Processo Civil – com a redação que lhe foi dada pela Lei 11.382/06 -, aprovou um provimento que alterou significativamente as regras dos leilões judiciais.

A partir deste momento, passou a ser permitido que os leilões judiciais fossem realizados por iniciativa particular, ou seja, através de leiloeiros profissionais.

A primeira grande vantagem em relação ao antigo sistema é a publicidade. Com as novas regras, o leiloeiro faz uma divulgação específica do bem – através de encartes, sites especializados, e jornais de grande circulação – que atrai muito mais interessados do que o antigo leilão judicial.

Além disso, o próprio leiloeiro arca com os custos da divulgação – que estão incluídos no preço da sua comissão -, desonerando o credor que já arcou com todos os custos e ônus do processo judicial até chegar ao leilão.

A segunda grande vantagem é que, devido à estrutura do leiloeiro principalmente em relação à publicidade do leilão, aumentam as chances de que o bem seja vendido por um bom preço, ou seja, bem próximo ou até mais alto do que o valor da avaliação. Dependendo das características do bem, ocorrem até disputas entre os licitantes.

Além disso, antes das alterações na lei, para se emitir na posse do imóvel arrematado, o arrematante precisava ajuizar ação contra o inquilino e, muitas vezes, ficava longos anos brigando na Justiça até conseguir a desocupação do imóvel.

Agora, a imissão na posse pode ser feita nos próprios autos da execução, o que facilitou muito a vida do arrematante, que não precisa mais ajuizar ação de imissão na posse ou de despejo, para obter a posse do imóvel arrematado.

Mas isso não é só. Entrando definitivamente na era digital, no início do ano de 2009, o Tribunal de Justiça de São Paulo editou o Provimento 1625/09 que disciplinou o leilão eletrônico.

Através deste procedimento, os bens penhorados podem ser leiloados pela internet, em plataformas de negociação, o que propicia que pessoas do Brasil inteiro participem do leilão judicial sem sair de casa.

Para participar, basta o interessado se cadastrar no site e dar os seus lances. O cadastramento é gratuito e o leilão eletrônico dura vários dias, o que democratiza ainda mais o sistema, permitindo que mais pessoas dêem os seus lances.

Enfim, as alterações nas regras dos leilões judiciais deram muito mais efetividade ao processo de execução, aumentando as chances de que os bens penhorados sejam realmente arrematados para satisfazer a dívida. Também reduziram significativamente o número de recursos interpostos pelas partes visando questionar ou desfazer a arrematação.

Além dos benefícios ao processo e ao próprio Poder Judiciário, as alterações no procedimento dos leilões judiciais, sejam eles presenciais ou virtuais, agitaram o mercado, criando um novo nicho de investimento.

Atualmente, há um grande número de investidores especializados em leilões judiciais, que compram os bens pelo preço da avaliação, reformam, e os vendem pelo preço de mercado, auferindo lucro com isso.

Andréa Carvalho Ratti é advogada do escritório L.O. Baptista Advogados.