Condomínio Edilício

Para teoria individualista, a mais consagrada, emanada de Planiol, Ripert, Baudry – Lacantinerie, dispõe que o condomínio edilício é resultante da mitigação de propriedade autônoma e coletiva,resolvida com base no instituto da fração-ideal,que nada mais é que uma divisão fictícia do edifício em quotas pessoais e individualizadas”.

Atualmente, o Código Civil Brasileiro de 2002 disciplina o condomínio edilício nos artigos 1331 a 1358. Essas são as regras do condomínio edilício.

Para a instituição do condomínio edilício é mister por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial: “I- a discriminação e individualização das unidades de propriedades exclusiva,estremadas um das outras e das partes comuns: II- a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade,relativamente ao terreno e partes comuns; III- o fim a que as unidades se destinam”.

O condomínio para ser registrado no Cartório de Registro de imóveis é mister que haja convenção e regimento interno. Esses são os requisitos para a instituição de condomínio edilício. Desobediência a esse regramento pode ser tudo, menos condomínio edilício.

Estando devidamente registrado como manda a lei, o condomínio impõe direitos e deveres.

As despesas do condomínio será na proporção das frações ideais e terá como critério de cobrança de taxas pelo valor do terreno e da metragem da fração ideal da unidade.

As cotas variam de forma proporcional por exemplo, um lote de 3.000 metros deve pagar mais do que o de 1.000 sob pena de ofensa ao princípio da igualdade entre os condôminos. Um apartamento maior e de maior valor o condômino deve pagar mais do que um apartamento menor e isto é questão de bom senso e dimana da lei.

A Assembléia que deliberar fora dessa regra, creio que estará violando preceito constitucional consagrado no artigo 5º da CF/88.

O síndico tem legitimidade ad causam ativa e passiva para representar em juízo.

A instituição de condomínio difere juridicamente de loteamento e de associação.

O loteamento deve ser aprovado pelo município e registrado no Cartório de Registro de Imóveis e confere somente a propriedade.

Associação constitui apenas uma reunião de pessoas com fins específicos e registrada no Cartório de Títulos e Documentos e o efeito jurídico é para conhecimento de terceiros. O efeito jurídico é o da publicidade, porém nem confere e nem transfere a propriedade.

Só o que confere o domínio é a matrícula no Registro de Imóveis da Circunscrição onde se situa o imóvel.

No condomínio de fato, aquele que não foi levado a registro, o dono de fração ideal tem direito de propriedade de dar destinação que lhe aprouver. Como consequência de seu direito conferido pelo artigo 1228 do Código Civil, assim definido: “tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa e o direito de reavê-la do poder de que quer que injustamente a possua ou detenha”. No condomínio instituído e inscrito conforme a lei e registrado no cartório de Registro de Imóveis, com convenção e regimento interno constitui condomínio de direito e os condôminos ficam com sua fração ideal limitada pela Convenção e Regimento Interno. Vale dizer, qualquer alteração ou modificação da edificação ou fachada etc só com o consentimento da Assembléia que é soberana podendo deliberar em contrário e sob o império do regramento legal.

Repita-se: loteamento ou associação que não for constituída juridicamente dá plena liberdade ao dono fazer o que bem entender como manifestação de sua propriedade, desde que não atente contra os bons costumes ou prática de atos ilícitos.

A afirmação é baseada no direito constitucional conferindo o direito de usar, usufruir, gozar do seu dono diferentemente ao que está sob o regime jurídico do condomínio de direito que está submetido ao regramento da convenção e do regimento interno.

O condomínio de direito confere direito real.

Arremata o mestre da Puc de SP, Prof. João Batista Lopes em sua obra, “CONDOMÍNIO”, F.209; “TEM-SE, POIS, QUE O REGISTRO É CONDIÇÃO OU REQUISITO DE EXISTÊNCIA E DE VALIDADE DO CONDOMÍNIO”.

Entretanto o loteamento administrado por Associação ou Condomínio não pode utilizar “a área verde” exceto o poder municipal desafetar mediante licitação na forma da lei, quando sua metragem for superior das unidades do loteamento ou do condomínio e, se for aquém, mediante oferta aos lindeiros da área verde para quem fizer melhor oferta.

Por certo, o beneficiado fará o remenbramento dessa aquisição, salvo melhor juízo. Se o poder municipal descumprir a lei possibilitará a competente ação popular ou declaratória de inconstitucionalidade do ato praticado pelo alcaide.

*Abrão Razuk
Acadêmico Titular da Cadeira nº 14 – ALJ-MS
Membro da Academia Sul-Mato-Grossense de Letras
Professor de Direito
Ex-Juiz de Direito
abraorazukadv@hotmail.com