Limites à remuneração do arrendamento rural

Autor:  Pedro Hofmeister Ramos (*)

 

Por contra do forte dirigismo presente nas normas agrárias que regem os contratos, observamos que o Estado por vezes mingua o interesse das partes contratantes, tendo o escopo de defender os interesses do trabalhador rural. Um dos princípios basilares da prática civilista pura — princípio da autonomia da vontade, aqui, no ramo do Direito Agrário, encontra baliza pela norma, ao impor limites à remuneração nos contratos de arrendamento rural.

Via de regra, o limite máximo é de 15% do valor cadastral do imóvel rural para a fixação da contraproposta num contrato de arrendamento rural, a ser pago em dinheiro. Dito valor cadastral do imóvel rural, pode ser interpretado como o valor atribuído pelo proprietário, ao bem imóvel, quando da declaração cadastrar no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), para fins de Imposto Territorial Rural (ITR), conforme reza o inciso XII, do art. 95, do Estatuto da Terra, abaixo transcrito:

XII – a remuneração do arrendamento, sob qualquer forma de pagamento, não poderá ser superior a 15% (quinze por cento) do valor cadastral do imóvel, incluídas as benfeitorias que entrarem na composição do contrato, salvo se o arrendamento for parcial e recair apenas em glebas selecionadas para fins de exploração intensiva de alta rentabilidade, caso em que a remuneração poderá ir até o limite de 30%.

Da leitura da parte final do inciso supra, não se exige maiores reflexões para perceber o alongamento do percentual mínimo, para o seu dobro, leia-se, 30% como limite máximo, quando da exploração intensiva de alta rentabilidade em glebas selecionadas e parcial. Quer dizer que, em áreas de alta produtividade, o percentual poderá dobrar, auferindo, de tal modo, maior renda às partes.

Entretanto, uma ressalva merece guarida. Suponha-se que em uma mesma área maior, existem dois contratos de arrendamento rural firmado pelas mesmas partes. Em um deles, a terra não tem as características e condições para enquadrar o limite dobrado de 30% do valor cadastral do imóvel, devendo, portanto, limitar-se aos 15% legais. Já a outra gleba arrendada atende de pleno às requisições da norma, podendo chegar ao limite de 30% sobre o valor do ITR. Pois bem, a soma dos limites de ambos contratos, não poderá ultrapassar o limite de 15%. Esse cuidado que o legislador teve é justamente para evitar qualquer manobra para burlar o limite legal.

O jurista Arnaldo Rizzardo, em sua obra, nos traz a informação de que é aceita “a fixação do valor em consonância com o valor real da terra, se desatualizado o valor cadastral para efeito de incidência do Imposto Territorial Rural, como já se apregoava antiga jurisprudência”.

Portanto, para que seja distanciado um eventual conflito vindouro, decorrente de qualquer dúvida acerca dos limites remuneratórios, é de extrema importância que, no contrato de arrendamento rural firmado, as partes consignem tal circunstância.

O Regulamento do Estatuto da Terra, no artigo 17 e parágrafos, também trata dos limites do percentual remuneratório para as áreas rurais objeto de contrato de arrendamento.

Vejamos o que diz o § 3, do art. 17, do Regulamento:

§ 3º Para a área não arrendada, admite-se um preço potencial de arrendamento, que será de 15% (quinze por cento) do valor mínimo por hectare estabelecido na Instrução Especial do IBRA, aprovada pelo Ministro do Planejamento, na forma prevista no parágrafo 3º do art. 14 do Decreto 55.891, de 31 de março de 1965.

O que a norma pretende com esse dispositivo é, em áreas em que não houve arrendamento, ou se deu de forma parcial, sobrando um remanescente, sendo o caso de ampliação do contrato ao restante do imóvel, o limite para o preço da área, deverá respeitar o limite de 15% (quinze por cento) do valor mínimo do hectare, estabelecido na Instrução Especial do Incra (antigo IBRA), inclusive pelo Ministério do Planejamento.

E não diferente do que já foi dito, o parágrafo 4º do artigo 17, do Regulamento, também contempla que o somatório do preço potencial de arrendamento da área não arrendada com as áreas arrendadas, não poderá exceder o preço máximo de arrendamento da área total do imóvel, leia-se, 15% do valor da terra nua mais as benfeitorias incluídas no contrato.

Por fim, o reajuste do preço ou remuneração vem elencado no § 1º e 2§, do art.16, do Decreto 59.566/66, respectivamente transcritos: “Poderão os contratos ser anualmente corrigidos a partir da data da assinatura, na parte que se refere ao valor da terra, de acordo com o índice de correção monetária fornecida pelo Conselho Nacional de Economia e divulgado pelo IBRA”.

“Nos casos em que ocorrer exploração de produtos com preço oficialmente fixado, a relação entre os preços reajustados e os iniciais, não poderá ultrapassar a relação entre o novo preço fixado para os produtos e o respectivo preço na época do contrato”.

Quando não houver cotações de preços de mercado dos produtos, deverá ser levado em conta, para fins de ajustes, o preço praticado à época do contrato e o preço praticado nos dias atuais.

O supracitado parágrafo 2º do artigo 16 do Decreto 59.566/66 estabelece que a relação entre o preço atualizado e o preço de início deverá ser mantida, mesmo em se tratando de produtos com preços fixados nos índices oficiais, tudo para que haja uma equivalência e razoabilidade na relação jurídica.

Salvo melhor doutrina, Arnaldo Rizzardo entende que “é possível adotar outras formas, como a correção monetária seguindo a variação do IPC, do IGP-M, ou de conformidade com os índices da valorização da terra. ” O jurista afirma que “o critério que se mostra mais prático é tomar em consideração o aumento do Imposto Territorial Rural, apurado através do confronto dos valores constantes nos respectivos talonários de lançamento, ou a média aritmética entre este índice e o de corrente da fixação para os produtos agrícolas explorados na área. ”

 

 

 

 

Autor:  Pedro Hofmeister Ramos é advogado pós-graduado em Direito Contratual e Responsabilidade Civil PUC-RS. Também é aluno do Curso de Especialização em Direito Agrário e Ambiental aplicado ao Agronegócio pelo I-UMA e membro da União Brasileira dos Agraristas Universitários (UBAU).