Validade da taxa de corretagem e a interpretação do STJ

Autores: Rafael Albertoni Faganello, David Antonio Romano e Bruno Santiago da Silva (*)

 

Em sede de recurso repetitivo com tema 938, o STJ decidiu a respeito da validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem.

Cabível o presente artigo com o intuito de elucidar a questão e tornar mais compreensível para o consumidor o que foi ora decidido, bem como auxiliar a incorporadora em reconhecer como tal tese lhe alcança a validade de uma cláusula contratual.

A mesma temática jurisprudencial foi abordada para analisar a validade da taxa SATI (serviço de assessoria técnico-imobiliária) a qual não será aqui abordada, apenas como escolha metodológica. Porém, de forma resumida, essa foi considerada inválida.

Em relação à corretagem, foi decidido que é válida tal cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (REsp n. 1.599.511/SP).

Antes de adentrar aos efeitos dessa decisão, importante esclarecer que a corretagem se refere à atividade em que, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. Tal conceito legal é oriundo do artigo 722, do Código Civil.

O litígio levado a efeito de decisão em sede de recurso repetitivo é o dever ou não de pagar a taxa de corretagem pelo consumidor, já que esse não recebe tal serviço de corretagem que, por sua vez, é realizado à incorporadora/construtora que vende os imóveis. Ademais, segundo o voto do acórdão, a corretagem deve ser isenta de benefício às partes, não podendo ser parcial.

Pois bem, no recurso especial número 1.599.511 – SP, que originou a tese firmada de 938 supracitada, analisou-se a violação dos artigos 422, 722, 723, 724 e 725 do Código Civil vigente, além de divergência jurisprudencial sob os argumentos de: efetiva prestação de serviço de corretagem; contratação autônoma de corretagem; existência de cláusula expressa atribuindo ao comprador o pagamento da comissão de corretagem; violação ao pacta sunt servanda; violação ao princípio da boa-fé objetiva; e eventualmente, responsabilidade subsidiária pela devolução da comissão de corretagem.

Entendeu-se que não há relação contratual direta entre o corretor e o terceiro e quem deve arcar, em regra, com a remuneração do corretor, é a pessoa com quem ele se vinculou, ou seja, o incumbente. Sustenta os julgados pelo Egrégio Tribunal Superior de Justiça[1] e Supremo Tribunal Federal[2], o voto revelou a obrigatoriedade do incumbente ao pagamento da comissão.

Ficou definido que o incumbente, no contrato de compra e venda de imóvel, é o vendedor do bem. O voto cita a doutrina de Antônio Carlos Mathias Coltro, em que o autor faz referência, inclusive, a uma decisão do CRECI-SP[3].

Concluindo esse ponto, o relator ministro Paulo de Tarso Sanseverino finaliza sua primeira análise dizendo que a obrigação de pagar a comissão ao corretor é, em regra, do incumbente (ou comitente), o qual, usualmente, no mercado imobiliário, é o vendedor, podendo, entretanto, ser transferida à outra parte interessada no negócio mediante cláusula contratual expressa no contrato principal. Portanto, temos no caso em tela, a não afronta ao artigo 30, Código de Defesa do Consumidor:

Art. 30. Toda informação ou publicidade, suficientemente  precisa, veiculada por qualquer forma ou meio de comunicação com relação a produtos e serviços oferecidos ou apresentados, obriga o fornecedor que a fizer veicular ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado.

Desse modo, uma vez ofertada à venda um apartamento, o fornecedor fica vinculado à proposta.

A conclusão é pela validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

Assim, fica a ressalva ao consumidor que tal valor deve ser devidamente expresso no montante da oferta do bem para ser validamente cobrado. Caso essa indicação de valor de corretagem não tenha sido previamente informada, é cabível sua restituição (prazo prescricional de 3 anos da data do pagamento – art. 206, § 3º, IV, CC/02). Cabível também o alerta ao vendedor para que insira no valor da oferta tal referência, a fim de ser válida sua cobrança, segundo entendimento atual do Superior Tribunal de Justiça.

 

 

 

 

 

Autores: Rafael Albertoni Faganello é advogado e sócio fundador do escritório Albertoni e Zampronio Sociedade de Advogados. Mestrando em Direito Político e Econômico da Universidade Presbiteriana Mackenzie. Pós-Graduado em Direito Tributário pela Fundação Getúlio Vargas.

David Antonio Romano é advogado pós-graduado em Direito do Consumidor pela Escola Paulista de Direito (EPD).

Bruno Santiago da Silva é graduando em Direito pela Universidade São Judas Tadeu.