MODELO DE CONTRATO DE GAVETA

CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

Pelo presente instrumento particular de compromisso de compra e venda, que fazem entre si, de um lado, na condição de COMPROMITENTE VENDEDOR, brasileiro, profissão, estado civil, portador do CPF e Carteira de Identidade n° , residente e domiciliado à Rua, bairro, cidade/estado e como COMPROMITENTE COMPRADOR, (colocar também a identificação do comprador na mesma forma da identificação do vendedor) tem entre si, como justas e contratadas, as seguintes cláusulas:

CLÁUSULA 1ª: DO BEM IMÓVEL OBJETO DA COMPRA E VENDA

 Imóvel constituído pelo apartamento, localizado no andar ……do Condomínio Residencial….., situado na Rua, bairro, cidade/estado, com área real privativa de … m2, área real de uso comum de … m2, perfazendo ….. m2 de área total.

CLÁUSULA 2ª: DO VALOR DO BEM E DA FORMA DE PAGAMENTO

 Por este instrumento e na melhor forma de direito, O PROMITENTE VENDEDOR, promete vender e o PROMITENTE COMPRADOR, adquirir o imóvel de que trata a cláusula 1ª, pelo preço de poupança de R$ (valor por extenso), a ser pago no ato da assinatura deste, através do cheque, banco, agência.

 Financiamento do respectivo imóvel é de (número faltante de prestações), no valor atual de R$ , junto à Construtora ou Banco.

CLÁUSULA 3ª: DAS INCIDÊNCIAS FISCAIS

 Quaisquer tributos ou taxas, entenda-se, taxas de condomínio, luz, IPTU, bem como, prestações do financiamento são de responsabilidade do PROMITENTE COMPRADOR.

CLÁUSULA 4ª: DO COMPROMISSO DE FINANCIAMENTO

 Serão de responsabilidade do PROMISSÁRIO COMPRADOR, a partir da posse do imóvel, as prestações vincendas existentes perante a Construtora ou Banco, pagando-as pontualmente até o final do financiamento, respondendo por eventuais correções, acréscimos (ou mesmo reduções), juros, encargos financeiros, que vierem incidir sobre as prestações vincendas.

 No atraso cumulativo de prestações mensais, ou a falta de pagamento de qualquer parcela referente ao imóvel objeto deste contrato, junto à Construtora ou Banco, constituirão motivo para a rescisão do presente contrato.
 O PROMITENTE VENDEDOR, declara sob as penas da lei, que as prestações vencidas até esta data, referente ao financiamento sob sua responsabilidade, encontram-se rigorosamente em dia junto à Construtora ou Banco.

CLÁUSULA 5ª: DA IRRETRABILIDADE E IRREVOGABILIDADE

 O presente pacto possui caráter irretratável e irrevogável, não podendo, qualquer das partes contratantes, alegar impecilho no momento da efetiva transferência do bem (que se dará ao final do financiamento do presente imóvel), nem mesmo reconsiderar os termos aqui constantes.

CLÁUSULA 6ª: DA SUCESSÃO

 O presente contrato obriga os herdeiros e/ou sucessores das partes contratantes, a qualquer título.

CLÁUSULA 7ª: DO FORO DE COMPETÊNCIA

 Fica eleito o Foro da Comarca de…., Estado de…., que será o competente para dirimir quaisquer questões oriundas do presente acordo, renunciando as partes a qualquer outro, pôr mais privilegiado que seja.

E para maior de todo o conteúdo aqui exposto, assinam o presente contrato em 02 (duas) vias.

Cidade/Estado, data.

Vendedor Comprador

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Vejamos algumas das decisões judiciais sobre contrato de gaveta que estão seguindo a orientação do STJ:

“EMBARGOS DE TERCEIRO – Penhora – Imóvel objeto de compromisso de compra e venda não registrado – Oposição pelo promitente comprador – Admissibilidade desde que irrevogável o contrato e devidamente imitido na posse – Imprescindibilidade da transcrição no Registro Imobiliário somente para a oponibilidade em face de terceiros que pretendam sobre o imóvel direito juridicamente incompatível com a pretensão aquisitiva do adquirente – Aplicação do art. 1.046, § 1º, do CPC” (STJ, in RT 665/201)

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Registro inexistente – Irrelevância – Tradição antecipada – Posse própria – Imóvel penhorado – Embargos de terceiro – Acolhimento” (TAPR, in RT 604/189)

“EMBARGOS DE TERCEIRO – Penhora – Imóvel objeto de compromisso de compra e venda, com firmas reconhecidas e registro em Cartório de Títulos e Documentos anterior à propositura da execução. Falta do registro imobiliário que não inibe a eficácia do documento. Súmula nº 84 do Superior Tribunal de Justiça. Embargos procedentes. Sentença mantida.” (1º TAC-SP – 6ª Câmara, Ap. 675.157-7-São Paulo, j. 17.09.96, in Bol. AASP nº 2.020, p. 68-e)

PENHORA – Execução hipotecária – Imóvel vinculado ao Sistema Financeiro da Habitação Embargos opostos por terceiro adquirente – Transferência da posse através de cessão de direitos contratuais sem a anuência do credor e registro imobiliário – Irrelevância – Validade da venda entre o cedente e o cessionário com reflexo perante terceiros – Procedência dos embargos mantida – Inteligência e aplicação da Súmula 84 do STJ (1º TACivSP, in RT 708/107)

Vejamos, também, decisões em sentido contrário:

“RECURSO EXTRAORDINÁRIO – Penhora de imóvel – Objeto de promessa de compra e venda não inscrita no Registro de Imóveis, por dívida do promitente vendedor – Não cabimento de embargos de terceiro opostos pelo promitente comprador – Recurso conhecido e provido – Aplicação da Súmula 621 do STF” (STF, RT 683/213).

“PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. A jurisprudência hoje vitoriosa no Alto Pretório e no sentido de que o compromissário comprador, portador de promessa de compra e venda não inscrita no registro competente, não tem qualidade para requerer embargos de terceiro, na condição de possuidor por não ter título oponível “erga omnes”. Precedentes do STF. Deu-se provimento ao recurso voluntário condenando os embargantes a honorária de 10% (dez por cento).”(Acórdão do extinto Tribunal Federal de Recursos, Quinta Turma, Apelação Civil nº 87.229-SP, j. em 25.04.84)

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Contrato não registrado – Penhora do imóvel – Embargos opostos pelo terceiro adquirente – Impossibilidade – Falta de inscrição no Registro Imobiliário que impede a oposição “erga omnes” de direito real não constituído – Irrelevância da existência ou não de fraude à execução ou contra credores – Aplicação da Súmula 621 do STF” (1º TACivSP, in RT 652/92)

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Falta de registro – Execução hipotecária – Embargos de terceiro – Descabimento – Voto vencido” (1º TACivSP, in RT 567/95)

De qualquer modo, é necessário mencionar que a atual prevalência do entendimento consolidado na Súmula do STJ ocorre para as hipóteses onde a venda não se processou mediante fraude à execução, vale dizer, quando a assinatura do contrato ou escritura e a transferência da posse do imóvel ocorrerram antes do início da execução contra o antigo proprietário, conforme os seguintes julgados:

“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO – EXECUÇÃO – BEM PENHORADO – EMBARGOS DE TERCEIROS – POSSE NÃO COMPROVADA – INDÍCIOS DE FRAUDE – PRECEDENTES – RECURSO DESACOLHIDO – Conquanto mitigado o rigor do Enunciado nº 621 do STF pela jurisprudência sumulada deste Superior Tribunal de Justiça (verbete nº 84), inadmissível o acolhimento de Embargos de Terceiros ajuizados, com o intuito de desconstituir penhora sobre imóvel objeto de compromisso de compra e venda não registrado, se inexistente comprovação de que o embargante, antes da Execução, detinha a posse do imóvel, e se, ademais detectadas pelas instância ordinárias circunstância evidenciadoras de fraude. Para serem acolhidos os Embargos de Terceiros fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido de registro, necessárias se fazem não só a demonstração de que a celebração do compromisso, com quitação do preço, ocorreu antes de ajuizada a Execução, mas também a comprovação da posse do embargante e a certeza quanto à inexistência de fraude.” (STJ – 4ª T.; Rec. Esp. nº 39.144-0-SP; rel. Min. Sálvio de Figueiredo; j. 16.11.1993; v.u.; DJU, Seção I, 07.02.1994, p. 1.187, ementa. In Bol AASP 1838/31-e, de 16.03.1994.)

“EMBARGOS DE TERCEIRO – Penhora – Oposição por adquirente de imóvel – Compromisso de compra e venda não registrado – Admissibilidade se existente prova de desfrute da posse e não configurada fraude à execução – Abrandamento do rigor da Súmula 621 do STF” (STJ, in RT 664/187)

“EMBARGOS DE TERCEIRO – Penhora – Imóvel adquirido antes do ajuizamento da execução – Compromisso de compra e venda não inscrito no Registro Imobiliário – Irrelevância – Oponibilidade do documento” (1º TACivSP, in RT 570/127)

“EXECUÇÃO HIPOTECÁRIA – Embargos de terceiro – Ilegitimidade “ad causam” -Possuidor – Promissário comprador em compromisso de compra e venda não inscrito no Registro de Imóveis – Penhora que não traduz esbulho ou turbação – Constrição que incide sobre o domínio, e não sobre a posse – Ônus hipotecário conhecido e anterior àquela avença – Transmissão do gravame – Impossibilidade de oferecimento da “exceptio possessionis” do art. 1.046, § 1.º, do CPC” (TARS, in RT 652/153).