Ação cautelar para impedir leilão de imóvel financiado (casa própria – SFH)

Jocélio Jairo Vieira
Advogado e Conselheiro da OAB-PB
Juiz Leigo do Juizado Especial Cível da Comarca de Cabedelo-PB
Professor Universitário do Centro Universitário de João Pessoa – UNJPÊ
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Essa petição foi elaborada em co-autoria com:

1) José Vicente da Silva Neto
– Advogado em João Pessoa
2) Ana Cláudia Nóbrega Viana
– Estagiária
3) Maysa Costa de Carvalho
– Estagiária

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No presente caso, uma mutuária do SFH, por financiamento feito pela Caixa Econômica Federal, pagou o equivalente a R$ 15.000,00 de um pequeno apartamento e a CEF colocou o mesmo imóvel em hasta pública por R$ 14.000,00, enquanto que o saldo devedor do mesmo era R$ 62.000,00. Ou seja, tencionou vender um imóvel que já estava quitado por um preço menor do que as arrecadações já efetuadas e, mesmo assim, desprezando integralmente o saldo devedor do mesmo.
Através da presente medida cautelar impetrada junto à Justiça Federal de primeira instância, …………………, a Autora conseguiu uma liminar obstaculando o leilão do imóvel aludido. E já está em tramitação uma ação ordinária (veja aqui) visando a anulação dos atos praticados pela CEF, bem como a adjudicação do imóvel em favor da Autora e, ainda, o recebimento do “troco” já que pagou quinze mil e o imóvel só vale quatorze mil.

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EXM.º SR. DR. JUIZ FEDERAL DA ___.ª VARA DA SEÇÃO JUDICIÁRIA …………………………………

AUTORA…………, brasileira, separada judicialmente, funcionária pública, residente e domiciliada na Av. ……….., ……, …….bairro, Cidade…….., Estado….., CEP: ………….., portadora do CIC N.º …………………, vem a presença de V.Ex.ª, por seu respectivo advogado e procurador, infra-assinado, constituído na forma do instrumento de Mandato incluso (Doc. 01), com fundamento nos Artigos 796 e seguintes do Código de Processo Civil, propor a presente

Medida Cautelar

Com pedido de LIMINAR contra CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, empresa pública, inscrita no CNPJ (MF) n.º ……………………., com sede instalada na Rua ………………, bairro…., Cidade….., Estado……, pelos motivos e fundamentos jurídicos que passa a expor e requerer:

FATOS

A Autora firmou com a Ré, um Contrato Particular de Compra e Venda, N.º ………………., cujo objeto fora o financiamento do imóvel residencial Prédio residencial situado na Av. ………….., nº……., Condomínio ……….., Bloco …, Apartamento nº ……, ….Bairro…., …….(Cidade e Estado)………, CEP: ………………………, consoante documentação inclusa.

Urge esclarecer, que a Autora atrasou algumas prestações, tendo em vista o fato de ter pago quase R$ 20.000,00 (vinte mil reais) e o imóvel supra só valer algo em torno de R$ 14.000,00. Tendo entrado em contato com a Ré para fazer uma composição, qual não foi surpresa da Autora quando foi informada de que o imóvel havia sido adjudicado por ela, mesmo sem conhecimento da Autora que não recebeu, sequer uma única correspondência.

Ocorre que, no dia 27 de março deste ano, a Promovida enviou uma cartinha à Autora, informando de que iria haver uma Concorrência Pública no próximo dia 11 de abril de 2000, onde será exposto à venda o imóvel objeto do contrato firmado com a Autora, consoante cópia da carta anexa.

O preço do imóvel, estipulado pela Ré para constar dos editais da concorrência pública foi de pouco mais de R$ 14.000,00, cujas cópias dos editais foram negadas pela Promovida.

A Autora de igual forma não dispõe de cópia do contrato de financiamento, que também foi negada pela Ré.

Entretanto, todos os atos praticados pela Promovida são nulos de pleno direito, visto que não foi dada a oportunidade à Autora do “contraditório” nem da “ampla defesa”, o que acarreta a inexistência do “devido processo legal”, impedindo a realização concorrência pública aludida, até que se dê as oportunidades constitucionalmente asseguradas a Promovente.

Desta forma, estamos diante de um caso típico daqueles em que a existência do “fumus boni juri” é patente, além do inceclinável “periculum in mora”, que deflui do fato da Autora estar prestes a sofrer danos de impossível contorno, na hipótese da realização da aludida concorrência.

Estes são os fatos e suas respectivas provas.

DIREITO

Nossos Pretórios vêm entendendo pela concessão da medida “initio litis” em casos desta natureza, a exemplo do julgado adiante transcrito, a título ilustrativo:

” SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
RIP:00033548 DECISÃO:31.10.1994
PROCESSO:MC NUM:0000103 ANO:94 UF:PR TURMA:03
MEDIDA CAUTELAR
FONTE: DJ DATA:21.11.1994 PG:31761
EMENTA:
MEDIDA CAUTELAR. DEFERE-SE A LIMINAR, UMA VEZ PRESENTE O REQUISITO DA PLAUSIBILIDADE E EVIDENCIANDO-SE O “PERICULUM IN MORA”.
RELATOR:
MINISTRO EDUARDO RIBEIRO
DECISÃO:
POR UNANIMIDADE, REFERENDAR A LIMINAR CONCEDIDA PELO SR. MINISTRO RELATOR.
INDEXAÇÃO:
CABIMENTO, LIMINAR, PROCESSO CAUTELAR, EXISTENCIA, REQUISITOS, PERICULUM IN MORA, MUTUARIO, DEVEDOR, BUSCA E APREENSÃO, BENS. (ACACIO)
CATÁLOGO:
MEDIDA CAUTELAR, PRESSUPOSTOS”

Consubstanciando o entendimento acima elencado, dizem textualmente os Artigos 798 e 804, do Código de Processo Civil, in litteris:
” Art. 798. Além dos procedimentos cautelares específicos, que este Código regula no Capítulo II deste Livro, poderá o juiz determinar as medidas provisórias que julgar adequadas, quando houver fundado receio de que uma parte, antes do julgamento da lide, cause ao direito da outra lesão grave e de difícil reparação.
Art. 804 É lícito ao juiz conceder liminarmente ou após justificação prévia a medida cautelar, sem ouvir o réu, quando verificar que este, sendo citado, poderá torná-la ineficaz; caso em que poderá determinar que o requerente preste caução real ou fidejussória de ressarcir os danos que o requerido possa vir a sofrer.”

Destarte, estamos diante de uma situação típica daquelas descritas na legislação mencionada e, ainda, encontram-se cumpridas todas as formalidades legais que o caso requer.
Quanto a tutela específica, o Código de Defesa do Consumidor estabelece o seguinte:

” Art. 84 Na ação que tenha por objeto o cumprimento da obrigação de fazer ou não fazer, o juiz concederá a tutela específica da obrigação ou determinará providências que assegurem o resultado prático equivalente ao do adimplemento.
§§ 1º ao 2º (omissis).

§ 3º Sendo relevante o fundamento da demanda e havendo justificado receio de ineficiência do provimento final, é lícito ao juiz conceder a tutela liminarmente ou após justificação prévia, citado o réu.

§ 4º (omissis).

§ 5º Para a tutela específica ou para a obtenção do resultado prático equivalente, poderá o juiz determinar as medidas necessárias, tais como busca e apreensão, remoção de coisas e pessoas, desfazimento de obra, impedimento de atividade nociva, além de requisição de força policial.” (grifamos)

Relativamente ao ônus da prova e, principalmente quanto à documentação do tipo cópia do contrato de financiamento, cópia do edital de concorrência pública, etc., estabelece o Código de Processo Civil:
” Art. 6 ? São direitos básicos do consumidor:
VIII – a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil, quando, a critério do juiz, for verossímil a alegação ou quando for ele hipossuficiente, segundo as regras ordinárias de experiências;” (grifamos)

Em atendimento ao disposto no Artigo 801, inciso III, do Código de Processo Civil, vem a Autora esclarecer que este procedimento cautelar é preparatório da futura Ação Ordinária, visando anulação de cláusulas contratuais abusivas inclusive com Adjudicação do imóvel, visto que a Autora já pagou mais do que era realmente devido, além das Perdas e Danos concernentes aos fatos descritos nesta peça, que será em breve intentada sob os mesmos fundamentos já descritos.
E, com base nestes princípios jurídicos, vem a Autora bater às portas do Poder Judiciário, buscando tutelar-se, independentemente da ouvida da Ré, sob o manto da presente medida cautelar, enaltecendo e pugnando pela concessão da pleiteada “liminar” para que a Demandada se abstenha de proceder a concorrência pública a que se propôs.

Finalmente, urge esclarecer, novamente, que não foi dada a oportunidade de defesa para a Autora, nem lhe garantiram o contraditório, caindo, assim, na inexistência do “due process of low”.

Diz a Constituição Federal, em seu Artigo 5.º, inciso LV, in litteris:

” Art. 5.º – Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
LV – aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral são assegurados o contraditório e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes;

§ 1.º As normas definidoras de direitos e garantias individuais têm aplicação imediata.”

Todos os atos praticados pela Demandada, sem exceção, são nulos “pleno juri”, nos termos do Código Civil, cujos artigos, apenas a título ilustrativo, passamos a transcrever, in verbis:
” Artigo 82. A validade do ato jurídico requer agente capaz (art. 145, n. I), objeto lícito e forma prescrita ou não defesa em lei (ARTS. 129, 130 e 145).
Art. 130. Não vale o ato, que deixar de revestir a forma especial, determinada em lei (art. 82), salvo quando esta comine sanção diferente contra a preterição da forma exigida.

Art. 145. É nulo o ato jurídico:

I e II (omissis)

III – Quando não revestir a forma prescrita em lei (ARTS. 82 e 130)

IV e V (omissis)

Art. 146. As nulidades do artigo antecedente podem ser alegadas por qualquer interessado, ou pelo Ministério Público, quando lhe couber intervir.

Parágrafo Único. devem ser pronunciadas pelo Juiz, quando conhecer do ato ou dos seus efeitos e as encontrar provadas, não lhe sendo permitido supri-las, ainda a requerimento das partes. ”

Finalmente, em não tendo os atos jurídicos praticados pela Ré, preenchido a forma especial determinada em lei ? Artigo 5.º, inciso LV, da Constituição Federal ? devem ser declarados nulos, nos termos já expressos.
PEDIDO

Face ao exposto, com fundamento na legislação evocada, vem o Autor a presença de V.Ex.ª requerer o seguinte:

Estando presentes o “fumus boni juri” e o “periculum in mora”, que seja concedida a presente LIMINAR, sem audiência da parte contrária, com o fim específico de compelir a Demandada a abster-se da realização da Concorrência Pública constante do Edital n.º ……../2000, que está marcada para o dia 11.04.2000, ou, alternativamente, sustar-lhe os seus efeitos na hipótese de já ter sido realizada, até que se julgue o mérito da ação principal a ser intentada no prazo legal;

Nos termos do Artigo 355, do CPC, c/c Artigo 6.º, inciso VIII, do CDC, que seja decretada a inversão do ônus da prova em favor da Autora, compelindo a Promovida a trazer aos autos cópia do Contrato de financiamento N.º ………………., bem como do Edital de Concorrência Pública respectivo, visto que negou-se a entregar as cópias referidas à Demandante;

Após a concessão da presente medida “initio litis”, que se digne em determinar a Citação da Ré, mediante expedição de simples “Carta de Citação” (Artigo 222, C.P.C.) para, querendo, responder aos termos da presente demanda no prazo de cinco (05) dias, sob pena de arcar com o ônus da revelia, desde já requerida;

Protestando e requerendo a produção de todas as provas em direito permitidas, de modo específico, depoimento pessoal do rep. legal da Promovida, oitiva de testemunhas, perícias, juntada de novos documentos, dentre outras a serem requeridas oportunamente para uma perfeita instrução processual;

Finalmente, seja a presente MEDIDA CAUTELAR julgada PROCEDENTE em todos os seus termos, tornando definitiva a liminar concedida, e condenando-se a Promovida às cominações legais, dentre elas, honorários advocatícios (20%), custas e demais despesas de ordem processual.
Dá-se a presente, o valor de R$ 500,00 (quinhentos reais).
Termos em que,

Espera deferimento.

Local……., …..de abril de 2000.

Advogado JOCÉLIO JAIRO VIEIRA
OAB-PB N.º 5.672

JOSÉ VICENTE DA SILVA NETO
OAB-PB N.º 8.274E

ANA CLÁUDIA NÓBREGA VIANA
Estagiária OAB-PB N.º 8.342-E

MAYSA COSTA DE CARVALHO
Estagiária OAB-PB 8.364-E

Fonte: Escritório Online