Ação de cobrança de taxas condominiais de imóvel arrematado pela Caixa Econômica Federal

Carla Pires de Castro
Advogada em Campinas – SP

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA MM. VARA FEDERAL EM CAMPINAS/SP.

CONDOMÍNIO, condomínio em edificações situado à, em Campinas, SP., neste ato representado por seu síndico devidamente qualificado na procuração inclusa , por intermédio de sua advogada in fine assinada, vem, respeitosamente, à presença de V.Exa., para, com fulcro no artigo 3o da Lei Federal n.º 10.250/01 e demais disposições aplicáveis à matéria para propor a presente

AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS

Em face de CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, pelas razões de fato e de Direito a seguir expostas:

I. DA LEGITIMIDADE PASSIVA DA REQUERIDA

É a Caixa Econômica Federal parte legítima para figurar no pólo passivo da presente ação, como a seguir demonstraremos.

De fato, como faz prova as matrículas n.ºs a requerida arrematou, em 25 de abril de 2.002, as unidades de n.ºs 92, Bloco I do 9º Andar que apresentava débitos condominiais que são objeto da presente ação.

Destacamos, desde logo, que ? conforme aponta a Tabela de Débitos Condominiais incluso ? sobre as unidades arrematadas recaiam débitos anteriores à arrematação, os quais, inclusive, deverão ser respondidos pela requerida. Vejamos.

É cediço em nossa jurisprudência que a aquisição da unidade autônoma por terceiro constitui obrigação “propter rem”, tornando-o responsavel pelo pagamento, porque titular do direito real, cf. : Rec Extraordinário-Rec Especial, 2ª Câmara, Processo : 498277 ? 8, Ribeiro de Souza.

Aliás o novo Código Civil preceitua expressamente em seu artigo 1.345: ?O adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios?, destaque nosso. Nesse sentido, correto é afirmar que tendo a requerida arrematado a unidade sobre a qual recaia débitos condominiais apresenta-se como parte legítima para figurar no pólo passivo da presente ação, conforme já decidiu nossos Tribunais Superiores, conforme ementas a seguir transcritas:

DESPESAS CONDOMINAIS. – Arrematação. Cobrança do arrematante da unidade autônoma. Responsabilidade deste pelos débitos anteriores à arrematação. Obrigação “propter rem”. Ação procedente. Recurso improvido. Quem, em hasta pública, arremata unidade condominial fica obrigado ao pagamento das despesas condominiais pendentes, mesmo que anteriores à arrematação. A aquisição em hasta pública é de caráter derivado. Como o patrimônio do devedor responde por suas dívidas, o Poder Público impõe ao devedor o cumprimento forçado da obrigação inadimplida; impõe a vontade da lei, em substituição à vontade do executado, para a alienação onerosa do bem. Quem transmite o direito de propriedade ao arrematante, todavia, é o devedor, porque só quem é proprietário pode transmitir. O Poder Público não transmite nada a ninguém. A carta de arrematação é o título, tal como a escritura de compra e venda, que uma vez registrado, transmite o domínio ao arrematante.(2º TACIVIL – 5ª Câm.; AP s/ Revisão nº 634162-00/7-Guarujá-SP; Rel. Juiz Luis Camargo Pinto de Carvalho; j. 6/2/2002; v.u.), in BAASP, 2295/2491-j, de 23.12.2002.

Acordão Origem: TRIBUNAL – QUARTA REGIÃO. Classe: AC – APELAÇÃO CIVEL ? 479756. Processo: 200071120034157 UF: RS Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA. Data da decisão: 25/06/2002 Documento: TRF400084699 Fonte DJU DATA:24/07/2002 PÁGINA: 642 DJU DATA:24/07/2002 Relator(a) JUIZ FRANCISCO DONIZETE GOMES. Decisão A TURMA, POR UNANIMIDADE, DEU PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO. EMENTA: CIVIL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE. MULTA SOBRE PARCELAS ANTERIORES À ADJUDICAÇÃO DO IMÓVEL. DESCABIMENTO. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. 1. A dívida relativa às cotas condominiais caracteriza obrigação propter rem, isto é, que acompanha a coisa, característica esta que não restou afastada nem mesmo diante da alteração do § único, do art. 4º da Lei nº 4.591/64 pela Lei nº 7.182/84. Nesse prisma, possui a CEF, na condição de adquirente do imóvel, responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais, inclusive àquelas pretéritas à adjudicação. 2. Os juros moratórios tem caráter indenizatório. Assim, tratando-se de obrigação propter rem, acompanham a coisa, havendo de serem cobrados da CEF, juntamente com o principal. 3. É inaplicável às relações de condomínio o Código de Defesa do Consumidor, haja vista não se tratar de relação de consumo. Entretanto, embora preveja a Convenção de Condomínio um percentual de 20% para a multa de mora, esta foi aplicada pelo autor em 10% sobre o valor do débito, conforme se observa no demonstrativo de fl. 16. Assim, é de ser mantida no percentual de 10% a multa, conforme requerido na inicial, e não em 20% como constou na v. sentença recorrida

Acordão Origem: TRIBUNAL – QUARTA REGIÃO.Classe: AC – APELAÇÃO CIVEL ? 185998. Processo: 9704154682 UF: PR Órgão Julgador: TERCEIRA TURMA. Data da decisão: 25/05/2000 Documento: TRF400077756 Fonte DJU DATA:04/10/2000 PÁGINA: 146 Relator(a) JUIZ LEANDRO PAULSEN. Decisão: A TURMA, POR UNANIMIDADE, DEU PROVIMENTO AO RECURSO DA CEF E AO RECURSO ADESIVO. EMENTA: CIVIL. ADJUDICAÇÃO DE IMÓVEL PELA CEF. RESPONSABILIDADE PELAS QUOTAS CONDOMINIAIS VENCIDAS. BASE DOCUMENTAL PARA A COBRANÇA. MULTA. JUROS MORATÓRIOS. TERMO ?A QUO?. 1. As guias apresentadas para os condôminos para fins de pagamento das contribuições mensais são suficientes para embasar a pretensão condenatória, cabendo à Ré, à disposição da qual sempre estiveram os demonstrativos de despesas condominiais e do respectivo rateio, impugná-las fundamentadamente em sua defesa caso vislumbre alguma irregularidade; 2. Só é devida multa pelo atraso no pagamento das quotas condominiais quando haja previsão expressa na convenção de condomínio, devidamente registrada, conforme se extrai do art. 9º, § 1º e § 3º, inciso d, da Lei 4.591/64; 3. Os juros moratórios contam-se do vencimento de cada obrigação ante a existência de previsão legal expressa nesse sentido, consubstanciada no art. 12, § 3º, da Lei 4.591/64. 4. Apelo da CEF parcialmente provido. Recurso adesivo provido
?Acórdão AGA 202740/DF; STJ, AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO 1998/0065352-0 Fonte DJ DATA:22/03/1999 PG:00204 Relator Min. CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO (1108). Ementa: Agravo regimental. Recurso especial não admitido. Cobrança de cotas condominiais. Obrigação “propter rem”.1. O Acórdão recorrido aplicou regularmente a jurisprudência desta Corte, no sentido de que ação de cobrança de cotas condominiais, por se tratar de obrigação “propter rem”, deve ser proposta contra quem figure como proprietária do imóvel; 2. O atual proprietário, parte legitimada para figurar no pólo passivo, poderá, caso sinta-se lesado, tomar as medidas judiciais cabíveis contra o alienante do bem; 3. Agravo regimental improvido.?Data da Decisão 17/12/1998 Orgão Julgador T3 – TER

Com efeito, as despesas condominiais são obrigações reais, também conhecidas como “propter rem”. Isso significa que, como leciona ORLANDO GOMES (Obrigações, Forense, 11ª ed., p. 21, nº 17), “nascem em consequência de um direito real do devedor sobre determinada coisa, a que aderem, acompanhando-o em suas mutações subjetivas”. (…) “A transmissão ocorre automaticamente, isto é, sem que seja necessária a intenção específica do transmitente”, não podendo, assim, o adquirente do direito real recusar-se a assumi-la.

Assim, como ficou dito acertadamente na Apelação nº 553.734-03 do 2º TACSP, da qual foi Relator o eminente Juiz Arthur Marques e que cuidava de hipótese análoga, “o arrematante de unidade condominial responde pelo pagamento das despesas condominiais, ainda que não transcrita no álbum imobiliário, vez que a obligatio vincula o bem, dada a natureza de obrigação ‘propter rem'”.

É fundamental ter em conta que a arrematação não é modo originário de aquisição da propriedade. É apenas causa da aquisição, haja vista a hipótese quadrar-se como espécie de aquisição derivada. Nesse compasso é indiscutível que a obrigação de pagamento das taxas condominiais inadimplidas transfere-se ao arrematante.

Não é outra a lição de ARAKEN DE ASSIS, no seu festejado Manual do Processo de Execução,RT, 4ª ed., p. 584, nº 232.7, enfrenta a questão “sub judice” no capítulo sob a epígrafe “Alienação coativa de unidades autônomas e despesas condominiais”, afirmando, com o peso de sua autoridade: “Toda unidade autônoma em edificações se mostra passível de alienação coativa. Consoante estabelece a atual redação do art. 4º, parágrafo único, da Lei nº 4.591, de 16/12/1964, o acordo de transmissão dependerá da prova da quitação das despesas condominiais. Tal responsabilidade “propter rem” se estende ao arrematante?

Superada a questão de legitimidade passiva da CEF para figurar no pólo passivo da ação, detalheremos os fatos que conduzem a procedência da ação.

II. DOS FATOS

Como arrematante da unidade de n.º 92 do Bloco I do Condomínio autor, responde a CEF, como se viu no item anterior, pelos débitos condominiais mesmo vencidos antes da sua aquisição forçada.

Nesse sentido, e como faz prova os documentos anexados à esta, sobre a unidade objeto da presente recai taxas condominiais, de consumo de gás e fundo de elevador do período de 09/10/02 (vencimento em 02/10/02) até 03/2002 (vencimento em 01/04/02) e 05/02 (vencimento em 03/06/02) até 04/03 (vencimento em 02/05/03).

Restada infrutífera qualquer composição entre as partes outra alternativa não restou ao requerente senão a propositura da presente ação para condenar a ré no pagamento do principal, acrescidos das penalidades inscritas na Convenção Condominial, além de custas e despesas processuais além de verba honorária.

III. DA INCIDÊNCIA DA MULTA MORATÓRIA PREVISTA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL, JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA

A cláusula 8ª, § 2º da norma interna estabeleceu, a título de cláusula penal, o percentual de 20% sobre o débito original em caso de inadimplemento. Outrossim determinou a incidência de correção monetária e juros de mora sobre o débito não quitado, como comprova o documento incluso. Com efeito, estabeleceu-se expressamente a aplicação das penalidades pela inadimplência, razão pela qual deverá a requerida responder pelos débitos acrescidos das penalidades aprovadas pela universalidade de pessoas.

Registre-se, ainda, que a multa moratória incidente sobre as parcelas vencidas até 10 de dezembro de 2.003 é aquela prevista na Convenção Condominial, porquanto o inadimplemento ocorreu antes da vigência do novo Código Civil Brasileiro, sendo incontroversa a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor no caso sub judicie. E isto porque as disposições consumeristas são dirigidas ao fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, sendo impertinente a sua aplicação in causum para fixar a multa de 2% (dois por cento) prevista naquela legislação, conforme decidido pelo 1º Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo, cuja ementa pedimos vênia para transcrever sua ementa: “CONDOMÍNIO – Despesas condominiais – Cobrança – Multa de 20% prevista na convenção – Admissibilidade – Inaplicabilidade, no caso, do artigo 52, § 1º do Código de Defesa do Consumidor. (destaques nossos).

Quanto as parcelas vencidas após a data supra, foi aplicada a multa prevista na nova legislação, ou seja, aplicado o percentual de 2% a título de multa moratória, conforme se verifica pela tabela de atualização de cálculos que faz parte integrante da presente ação. Requer-se, nesse sentido, a aplicação da multa moratória fixada na norma interna nas obrigações condominiais, inclusive aquelas vencidas até 10/12/02 e a partir de então a multa máxima prevista na nova lei civil.

Por outro lado, a aplicação de correção monetária é incontroversa, visto não tratar-se de um plus, mas sim de mera atualização da moeda necessária para o acompanhamento do processo inflacionário. Neste sentido, decidiu a 9ª Câmara do 1º TACivSP, nos autos da Ap. Sum. 534.744-2, cuja ementa a seguir transcrevemos: “CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA – CORREÇÃO MONETÁRIA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO VENCIMENTO E NÃO DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. A correção monetária decorre da atualização da moeda, e se mostra necessária para combater o enriquecimento injusto do devedor, com o consequente empobrecimento do credor. Não é pena. Deve acompanhar a obrigação, logo imperiosa antes mesmo do ajuizamento da ação”. (j. 18.11.93, Rel. Juiz Alves Arantes, in RT 701/94 – grifo e destaques nossos). Ademais, a aplicação de correção monetária nos débitos condominiais é matéria pacífica por tratar-se de dívida líquida e certa nos moldes previstos no § 1º do artigo 1º da Lei 6.899/81. No mesmo sentido, a Convenção Condominial estabelece a incidência de correção monetária e juros moratórios, cf. cláusula 8a., §2o. Com efeito, deverá ser a Requerida condenada ao pagamento do principal acrescido das penalidades convencionadas e legais, tudo conforme exposto.

IV. DO REQUERIMENTO

EX POSITIS, requer-se a V.Exa. digne-se determinar a citação da Requerida para que conteste a presente, sob pena de revelia e confissão, para ao final seja a ação julgada PROCEDENTE em todos os seus termos, para condenar a Ré no pagamento do principal devidamente corrigido, acrescido de multa de 10% (dez por cento) sobre os encargos devidos até 10/12/02 e 2% (dois por cento) sobre as taxas vencidas a partir da data supra, juros de mora de 1% (hum por cento) ao mês, honorários advocatícios na base de 20% (vinte por cento) sobre o total da condenação, custas e despesas processuais.

Requer, outrossim, que sejam incluídas na condenação as contribuições vincendas no decorrer do processo.

Protesta e desde já requer pela produção de todos os meios de prova em direito admitidos, sem exceção

Valor da causa: R$ 8.710.26 (oito mil setecentos e dez reais e vinte e seis centavos).

Termos em que, D.R.A.
P. Deferimento.

Campinas, agosto de 2.003.

pp.

Carla Pires de Castro
OAB/SP 127.252

Fonte: Escritório Online