Convenção de condomínio

Sergio Wainstock
Advogado – Consultor Jurídico no Rio de Janeiro
Direito Civil e Comercial
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Instrumento de convenção de condomínio que entre si fazem os condôminos do Edificio N. S. ………, situado na ………….. nº …………, nesta cidade.

K. Z., solteiro, proprietário dos apartamentos 101 e 103, situado na …………….., nesta cidade; A. J. P., casado, proprietário do apartamento 102, situado na …………….., nesta cidade; A. da C. G., brasileira, solteira, funcionária paraestatal, proprietária do apartamento 201, situado na ……………., nesta cidade; A. R., brasileiro, desquitado, do comércio, proprietário do apartamento 202, situado na …………….., nesta cidade; L. C. dos S., brasileiro, casado, auxiliar administrativo, proprietário do apartamento 203, situado na ………………………., nesta cidade, como outorgantes e reciprocamente outorgados, têm entre si justo e contratado a presente convenção de condomínio, com a finalidade de regulamentar seus direitos e deveres, bem como, estabelecer regras referentes a administração do edificio ……………………, e estipular o regulamento interno, tudo de conformidade com o disposto na Lei 4.591/64, na Lei 4.864/65 e na Lei 6.709/79, pelas cláusulas seguintes:

CAPITULO I – DA DENOMINAÇÃO DO CONDOMÍNIO E PARTES AUTÔNOMAS.

O condomínio objeto da presente convenção denominar-se-á “CONDOMÍNIO DO EDIFICIO ……………………..”.

Artigo 1º – São proprietários dos apartamentos do edificio a que se refere a presente convenção: apartamento 101, com a fração ideal de 1/6 do terreno, que mede 18,00m de frente; 39,63m de fundos, 10,70m `a direita e 31,10m à esquerda em dois seguimentos de 29,10m, mais 2,00m., de propriedade de K. Z.; apartamento 102, com a fração ideal de 1/6 do terreno, que mede 18,00m de frente; 39,63m de fundos, 10,70m `a direita e 31,10m à esquerda em dois seguimentos de 29,10m, mais 2,00m., de propriedade A. J. P.; apartamento 103, com a fração ideal de 1/6 do terreno, que mede 18,00m de frente; 39,63m de fundos, 10,70m `a direita e 31,10m à esquerda em dois seguimentos de 29,10m, mais 2,00m., de propriedade de K. Z.; apartamento 201, com a fração ideal de 1/6 do terreno, que mede 18,00m de frente; 39,63m de fundos, 10,70m `a direita e 31,10m à esquerda em dois seguimentos de 29,10m, mais 2,00m., de propriedade de A. da C. G.; apartamento 202, com a fração ideal de 1/6 do terreno, que mede 18,00m de frente; 39,63m de fundos, 10,70m `a direita e 31,10m à esquerda em dois seguimentos de 29,10m, mais 2,00m., de propriedade de A. R.; apartamento 203, com a fração ideal de 1/6 do terreno, que mede 18,00m de frente; 39,63m de fundos, 10,70m `a direita e 31,10m à esquerda em dois seguimentos de 29,10m, mais 2,00m., de propriedade de L. C. N. dos S., e constante do “Edificio ………………………”.

São partes exclusivas de cada condômino os apartamentos acima enumerados, com as respectivas frações ideais do terreno.

Artigo 2º – Que o dito prédio é composto de dois andares ou pavimentos, estando o apartamento 101 situado no primeiro andar, de frente; o apartamento 102 situado no primeiro andar (de frente ou de fundos) ; o apartamento 103, situado no primeiro andar, (de frente ou de fundos) ; o apartamento 201, situado no segundo andar, de frente ; o apartamento 202, situado no segundo andar (de frente ou de fundos); o apartamento 203, situado no segundo andar (de frente ou de fundos).

Artigo 3º – O prédio em questão encontra-se construido em terreno que na sua totalidade mede: 18,00m de frente; 39,63m de fundos, 10,70m `a direita e 31,10m à esquerda em dois seguimentos de 29,10m, mais 2,00m., confrontando do lado esquerdo e fundos com terrenos da Cia. Brasileira ………. e pelo lado direito com a rua J…… Que a área de construção de cada apartamento é de (verificar nas plantas) m2. Que as áreas comuns tais como hall de entrada, escada de acesso aos pavimentos e corredores de entrada têm uma área total de construção de (verificar na planta ou outro documento).

Artigo 4º – São partes comuns do edificio o solo em que se acha o mesmo construido, as fundações, paredes laterais externas, paredes mestras, paredes divisórias das unidades autônomas, o telhado, colunas de sustentação, lajes, vigas, cisternas e caixa dágua, encanamentos e instalações de água, luz, gás, força, esgotos e telefones, bem como, os pontos de intercessão com as ligações de propriedade das unidades autônomas, as calhas condutoras de águas pluviais, hall de entrada, corredores, escadas, áreas e pátios internos e ainda tudo o mais que sirva de qualquer dependência de uso comum dos proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades ou ocupantes, constituindo condomínio de todos, insuscetíveis de divisão ou alienação.

CAPÍTULO SEGUNDO – DOS DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS.

Artigo 5º – São direitos dos condôminos: I) o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança; II) de usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos; III) manter em seu poder as chaves de entrada social e de serviço (se existir), não entregando cópias a terceiros estranhos, especialmente não moradores; IV) pedir esclarecimentos e dar sugestões ao síndico sobre questões de administração e de interesse dos condôminos, podendo examinar livros e documentos do condomínio por ocasião das assembléias gerais, ordinárias ou extraordinárias; V) ser convocado e comparecer às asssembléias e nelas discutir e votar as matérias relacionadas na ordem do dia, podendo ser eleito síndico ou conselheiro, desde que esteja quites com as suas obrigações condominiais .

Artigo 6º – É defeso ao condômino: I – alterar a forma externa da fachada; II – decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação; III – destinar a unidade à utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos; IV – embaraçar o uso das partes comuns.

Artigo 7º – (as obrigações, a seguir, poderão ser modificadas, excluidas ou acrescidas de outros itens, à critério dos condôminos) É, ainda, dever dos condôminos: V) não usar as respectivas unidades autônomas, por si ou por terceiros, para atividades ruidosas, para depósito de objeto capaz de causar danos ao prédio ou incômodos aos demais moradores; VI) não remover o pó de tapetes e cortinas de forma a promover a sua dispersão, com incômodo aos demais condôminos, usando, preferencialmente, aspiradores de pó; VII) não estender roupas, tapetes, etc. que seja visível do exterior ou colocar vasos de plantas, gaiolas, ou qualquer outro objeto nas janelas ou em locais com o risco de cair; VIII) não lançar qualquer objeto ou líquido, pelas janelas, sobre a via pública ou áreas internas do prédio; VIII) não usar ou colocar toldos externos nas janelas; IX) não colocar e não permitir que se se coloque, no prédio, interna ou externamente, letreiros, placas ou cartazes de publicidade; X) não utilizar os empregados do edificio para fins particulares quando em horário de serviço; XI) não manter animais nas respectivas unidades autônomas; XII) contribuir para as despesas comuns do edificio, na proporção das respectivas frações, inclusive participar do custeio de obras, caso determinadas e aprovadas pela Assembléia Geral; XIII) permitir o ingresso em sua unidade autônoma, se for o caso, do síndico ou de algum técnico, por ordem do síndico, para fazer a inspeção e realização de trabalhos relativos a estrutura do prédio, sua segurança e solidez, em especial de instalações elétricas, de gás e de água; XIV) comunicar ao síndico a ocorrência de moléstia contagiosa em sua unidade autônoma para os fins de notificação de saúde pública.

Artigo 8º – Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer título, todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade autônoma e a de uso comum especificados na presente convenção.

Artigo 9º – O transgressor ficará sujeito ao pagamento da multa correspondente a um piso salarial, independentemente de ressarcimento de perdas e danos. Também, poderá ser compelido a praticar ou abster-se da prática de algum ato ou a desfazer alguma obra, se for o caso, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchar a obra à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.

Artigo 10º – O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na forma deliberada nas assembléias gerais, ficará sujeito ao juros moratórios de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado com a aplicação dos índices de correção monetária, levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora por período igual ou superior a seis meses. A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.

CAPÍTULO TERCEIRO : DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS

Artigo 11º – Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na presente convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação, manutenção de seus serviços e correlatas. As decisões da assembléia, tomadas, em cada caso, pelo quorum que a convenção fixar, obrigam todos os condôminos.

Parágrafo único – O síndico, nos oito dias subsequentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a convenção previr.

Artigo 12º – Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada condômino.

Parágrafo único – Nas decisões da Assembléia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

Artigo 13º – As assembléias gerais serão convocadas mediante carta registrada com AR, ou protocolada, pelo síndico; também poderá ser convocada por condôminos que representem, no mínimo, cinquenta por cento das unidades autônomas e serão realizadas, preferencialmente, no próprio prédio. As referidas convocações indicarão o resumo da ordem do dia, a data, hora e local da assembléia e será assinada pelo síndico ou pelos condôminos, responsáveis pela convocação.

Artigo 14º – Entre a data da convocação e a data marcada para a realização da assembléia geral deverá mediar um prazo de, no mínimo, oito dias, salvo motivo de força maior, sendo fixado, no anúncio, a data, hora e local em que se realizará a assembléia, em primeira e segunda convocação, mediando entre ambas o período de ½ hora, no mínimo.

Artigo 15º – As assembléias serão presididas por um condômino, especialmente aclamado, o qual escolherá, entre os preseentes, o secretário que lavrará a ata dos trabalhos em livro próprio, sendo defeso ao síndico presidir ou secretariar os trabalhos da assembléia geral, ordinária ou extraordinária.

Artigo 16º – Cada condômino terá direito a tantos votos quantas forem as unidades autônomas que lhe pertençam, computando-se os resultados das votações por maioria dos votos, calculados sobre o número dos presentes, `a vista do livro de presença por todos assinado.

Artigo 17º Não terá direito a voto, nas deliberações das assembléias, o condômino que estiver com atraso no pagamento de suas contribuições ou multas que, eventualmente, lhe tenha sido imposta.

Artigo 18º – É lícito fazer-se o condômino representar, nas assembléias gerais, por procurador com poderes especiais, em sendo ou não condômino; tal faculdade não é extensiva, no entanto, à aquele que exerça a função de síndico, de subsíndico ou de participante do conselho fiscal.

Artigo 19º – As assembléias gerais, ordinárias ou extraordinárias, realizar-se-ão em primeira convocação com a presença de condôminos que representem pelo menos cinquenta por cento das unidades autônomas que constituem o prédio e, em segunda convocação, com qualquer número de presentes.

Artigo 20º – Compete ainda à assembléia geral, além de deliberar sobre todos os assuntos de interesse geral do prédio ou dos condôminos, deliberar e decidir, em grau de recurso, assuntos que tenham sido resolvidos pelo síndico, bem como, deliberar e decidir sobre a destituição ou exoneração do síndico nos casos, expressamente, previstos pela presente convenção.

Artigo 21º – Das assembléias gerais serão lavradas atas em livro próprio, aberto, encerrado e rubricado pelo síndico, as quais serão assinadas pelo presidente, pelo secretário, pelos condôminos presentes, que terão sempre o direito de fazer constar as declarações de voto, quando dissidentes.

Artigo 22º – Compete, ainda, à assembléia geral aprovar o orçamento das despesas comuns ou extraordinárias, bem como, fixar, em querendo, o valor do fundo de reserva; e caberá aos condôminos concorrer para o custeio das referidas despesas, na forma que for por ela deliberada, realizando-se o rateio na proporção das respectivas frações ideais.

Artigo 23º – Constituem despesas comuns do condomínio às relativas à conservação, limpesa, reparações, manutenção e reconstrução das partes comuns do prédio; o prêmio de seguro do prédio; impostos e taxas que recaiam sobre as partes comuns do prédio; eventual remuneração do síndico, dos salários de empregados e pagamento de prestação de serviços a terceiros, bem como, relativos ao encargos sociais e previdenciários. Constituem despesas extraordinárias as que não estão definidas como despesas comuns, em especial as concernentes a obras de estrutura ou benfeitorias.

Artigo 24º – Será de responsabilidade exclusiva de cada condômino as despesas decorrentes de atos por ele praticados; os prejuizos a que der causa ao condomínio, direta ou indiretamente, bem como, deverá ele assumir os ônus decorrentes de sua omissão ou retardo na reparação de instalações elétricas ou hidráulicas em sua unidade autônoma.

CAPÍTULO QUARTO- DA ADMINISTRAÇÃO

Artigo 25º – A administração do condomínio será feita por um síndico que será eleito pela assembléia geral ordinária, por aclamação ou maioria dos votos presentes, cujo mandato não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição.

Artigo 26º – Será eleito, juntamente com o síndico, o subsíndico um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandato de 2 anos, permitida a reeleição.

Artigo 27º- Compete ao síndico: I) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por lei ou pela presente convenção; II) exercer a administração interna da edificação no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores; III) praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a convenção e o regimento interno; IV) impor as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no regimento interno; V) prestar contas à assembléia dos condôminos; VI) manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio; VII) determinar reparos urgentes ou adquirir o que necessário for à segurança e conservação do prédio em cumprimento ao determinado em assembléia geral ou mediante autorização do conselho fiscal; VIII) convocar as assembléias gerais ordinárias nas épocas próprias ou extraordinárias quando julgar conveniente ou lhe for requerido pelo correspondente a cinquenta por cento dos condôminos; IX) prestar, nas assembleias gerais, informações e esclarecimentos sobre os atos de sua administração, acompanhada das documentações respectivas e oferecer proposta de orçamento para o exercício seguinte; X) manter e escriturar livro caixa, devidamente aberto, encerrado e rubricado pelos membros do Conselho Fiscal; XI) cobrar, amigavelmente, ou em juizo, as quotas que couberem em rateio aos condôminos, das despesas normais ou extraordinárias, aprovadas pela assembléia geral, bem como, eventuais multas por infrações de disposições legais, desta convenção, do regulamento; XII) procurar por meios suasórios dirimir divergência entre os condôminos; XIII) entregar ao seu sucessor livros, documentos e pertences do condomínio, em ordem e devidamente atualizados.

Artigo 28º – Compete ao subsíndico, além de substituir o síndico em suas faltas ou impedimentos, com ele cooperar na administração do condomínio. Nos impedimentos eventuais ou no caso de destituição o síndico poderá ser substituido pelo subsíndico até o encerramento da gestão salvo se for deliberado pela assembléia geral a realização de nova eleição.

Artigo 29º – Funcionará o conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo fiscalizar as atividades do síndico e examinar, mensalmente, suas contas, relatórios e comprovantes; comunicar aos condôminos, por qualquer forma, as irregularidades havidas na gestão do condomínio; dar parecer sobre a proposta orçamentária para o subsequente exercicio; abrir, encerrar e rubricar o livro caixa.

Artigo 30º – O síndico poderá receber remuneração que lhe for fixada em assembléia geral.

Artigo 31º – As funções administrativas poderão ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob a sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.

Artigo 32º – O síndico não será responsável, pessoalmente, pelas obrigações ou dívidas contraidas para e em favor do condomínio, desde que tenha agido no exercicio regular de suas atribuições; responderá, no entanto, pelos eventuais execessos cometidos e pelos prejuizos a que der causa, por dolo ou culpa.

Artigo 33º – O síndico poderá ser destituído, a qualquer tempo, por malversação de fundos, por desrespeitar a convenção ou as deliberações das assembléias gerais, por não cumprir as obrigações inerentes à sua função, sempre, em qualquer das circunstância, pelo voto da maioria absoluta de dois terços do total dos condôminos, em assembléia geral especialmente convocada.

CAPITULO QUINTO – DO SEGURO, DO SINISTRO, DA RECONSTRUÇÃO E DA ALIENAÇÃO DO IMÓVEL

Artigo 34º – O edificio será segurado contra incêndio ou qualquer outro risco, em companhia de idoneidade comprovada, com a aprovação da assembléia geral, no valor de mercado, discriminando-se, na apólice, as áreas comuns seguradas e as respectivas unidades autônomas. É lícito a cada condômino, individualmente e às expensas próprias, complementar o seguro de sua unidade autônoma ou segurar as benfeitorias introduzidas no interior das mesmas.

Artigo 35º – Em caso de incêndio parcial poderá se proceder a reconstrução ou reparação das partes destruidas, com a verba decorrente da indenização do seguro, concorrendo, os condôminos, sempre na proporção de suas frações ideais, com os valores complementares.

Artigo 36º – Neste caso as obras que interessarem à estrutura integral da edificação, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento prévio aprovado em assembléia geral, podendo incumbir-se de sua execução, o síndico, ou outra pessoa, com aprovação da assembléia.

Artigo 37º – Aprovada, a reconstrução será feita, guardados, obrigatoriamente, o mesmo destino, a mesma forma externa e a mesma disposição interna.

Artigo 38º – Na hipótese de se decidir pela reconstrução do imóvel a minoria não poderá ser obrigada a contribuir para a reedificação, caso em que a maioria poderá adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, feita em vistoria. À maioria poderão ser adjudicadas, por sentença judicial, as frações ideais da minoria.

Artigo 39º – A minoria não ficará obrigado a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial.

Artigo 40º – Ocorrendo, no entanto, destruição de pelo menos 2/3 do prédio ou desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais da edificação, que deprecie seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mímino de votos que representem 2/3 (dois terços) das unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se, em relação à minoria, na forma estabelecida no art. 15, e seus parágrafos, da Lei nº 6.709, de 31.10.79. O mesmo sucederá por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou, ainda, no caso de condenação do edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade.

Artigo 41º – Decidida, por maioria (2/3), a alienação do prédio, o valor atribuído à cota dos condôminos vencidos será correspondente ao preço efetivo mas, no mínimo, à avaliação prevista na forma da lei em vigor.

CAPÍTULO SEXTO – DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Artigo 42º – A presente convenção obriga a todos os condôminos, locatários ou ocupantes, seus sucessores e herdeiros e somente poderá ser modificada ou alterada pelo voto de 2/3 (dois terços) do total dos condôminos.

Fica eleito o foro desta cidade, com exclusão de qualquer outro por mais privilegiado que seja para dirimir qualquer dúvida em relação a presente convenção condominial.

Finalmente, pelos contratantes, condôminos, abaixo assinados, declaram para todos os efeitos de direito, que aceitam a presente convenção nos termos em que se acha redigido

Rio de Janeiro, …. de …………………….. de ………

K. Z., proprietário dos apartamentos 101 e 103

A. J. P., proprietário do apartamento 102

A. da C. G., proprietária do apartamento 201

A. R., proprietário do apartamento 202,

L. C. N. dos S., proprietário do apartamento 203

(observação: pode ser aprovada e registrada, a presente convenção, por condôminos que representem 2/3 do total, ou seja, no caso, apenas quatro condôminos de um total de seis)

Fonte: Escritório Online