EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DA …ª VARA ________ DA COMARCA DE ……………………
(…), por seus procuradores (documento 1), com escritório na Av. (…), XXXXXXXXXX, UF, onde receberão intimações, vem, respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, pelo procedimento comum, em face de (…) Ação de obrigação de fazer – adjudicação compulsória, o que faz com fundamento nos arts. 497 e 536 do Código de Processo Civil, arts. 16 e 22 do Decreto-Lei 58/1937 e arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, pelas razões que, a seguir, passa a aduzir:
1 – FATOS
No dia (…), a autora firmou com o réu um compromisso de compra e venda (documento 2) do imóvel localizado na rua (…) que, na matrícula nº (…), Junto ao (…)º Ofício de Registro de Imóveis da (…) (documento 3), está assim descrito e caracterizado: (descrição do imóvel, idêntica à matrícula).
O referido compromisso de compra e venda foi firmado em caráter irrevogável e irretratável, constando no seu bojo todos os elementos necessários à escritura definitiva.
Estabeleceu-se, assim, o preço certo de R$ (…), pagos através de 4 (quatro) parcelas iguais e consecutivas de R$ (…), a primeira na data da assinatura do contrato e as demais em iguais dias dos meses subsequentes.
O valor avençado entre as partes foi efetivamente quitado, conforme provam os recibos anexos (documento 4)
Ou
Embora tenha recebido as três primeiras parcelas (documento 4), o réu, arrependido ainda que tenha firmado o negócio em caráter irretratável, recusa-se a receber a última parcela.
Nada obstante os esforços da autora, o réu se recusa, ainda, a outorgar a escritura definitiva.
Sendo assim, a autora notificou o réu (documento 5), no dia (…), para que, no dia (…), comparecesse com seus documentos pessoais no (…)º Tabelião de Notas da Capital, para outorgar a escritura conforme minuta que enviou.
Dominado pela solércia, cruzando os braços, o réu não compareceu e, tampouco, alegou qualquer motivo para justificar sua mora na obrigação de outorgar a escritura definitiva.
Assim, não existindo outra forma, baldos os esforços da autora, não lhe restou alternativa senão socorrer-se do Poder Judiciário, para obter sentença de adjudicação substitutiva da vontade do réu, apta a transmitir a propriedade do imóvel objeto do compromisso de compra e venda.
2 – DIREITO
O Código Civil é claro quanto à responsabilidade do réu, que se nega a cumprir sua obrigação de outorgar a escritura:
“Art. 247. Incorre na obrigação de indenizar perdas e danos o devedor que recusar a prestação a ele só imposta, ou só por ele exequível.
(…)
Art. 389. Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.
(…)
Art. 395. Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.”
Nestes casos, prevê o Código de Processo Civil:
“Art. 497. Na ação que tenha por objeto a prestação de fazer ou de não fazer, o juiz, se procedente o pedido, concederá a tutela específica ou determinará providências que assegurem a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente.
(…)
Art. 501. Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.
(…)
Art. 536. No cumprimento de sentença que reconheça a exigibilidade de obrigação de fazer ou de não fazer, o juiz poderá, de ofício ou a requerimento, para a efetivação da tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente, determinar as medidas necessárias à satisfação do exequente.
§ 1º Para atender ao disposto no caput, o juiz poderá determinar, entre outras medidas, a imposição de multa, a busca e apreensão, a remoção de pessoas e coisas, o desfazimento de obras e o impedimento de atividade nociva, podendo, caso necessário, requisitar o auxílio de força policial.
§ 2º O mandado de busca e apreensão de pessoas e coisas será cumprido por 2 (dois) oficiais de justiça, observando-se o disposto no art. 846, §§ 1º a 4º, se houver necessidade de arrombamento.
§ 3º O executado incidirá nas penas de litigância de má-fé quando injustificadamente descumprir a ordem judicial, sem prejuízo de sua responsabilização por crime de desobediência.
§ 4º No cumprimento de sentença que reconheça a exigibilidade de obrigação de fazer ou de não fazer, aplica-se o art. 525, no que couber.
§ 5º O disposto neste artigo aplica-se, no que couber, ao cumprimento de sentença que reconheça deveres de fazer e de não fazer de natureza não obrigacional.”
Neste sentido:
Tribunal de Justiça de São Paulo. Compromisso de compra e venda. Ação de obrigação de fazer e indenização por perdas e danos ajuizada pelo comprador que praticamente integralizou o preço do imóvel, remanescendo, do total de R$ 235.000,00, a quantia derradeira (R$ 15.000,00) a ser satisfeita quando da outorga da escritura definitiva, como previsto. Embora possa haver dúvida sobre qual das prestações deveria ser providenciada primeiro, não soa como proporcional ou razoável a recusa dos vendedores na subscrição do ato conclusivo se a obrigação inadimplida do comprador é módica diante da totalidade do negócio (adimplemento substancial) Aplicação do regime jurídico da execução específica do contrato promessa de Portugal para determinar que o autor deposite, em juízo, o valor atualizado da prestação, resguardando o direito dos réus e conservando o negócio por inteiro, que é o interesse maior. Recurso parcialmente provido para considerar os vendedores obrigados a outorgar a escritura (aplicação do art. 466-B, do CPC) [atual art. 512] servindo a sentença como título translativo junto à matrícula do imóvel após realizado o depósito. (Apelação 0007109-37.2007.8.26.0126. Relator: Enio Zuliani Comarca: Caraguatatuba Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado Data do julgamento: 24.02.2011 Data de registro: 25.02.2011 Outros números: 71093720078260126).
3 – DEPÓSITO DO VALOR CONTRATADO DADA A MORA ACCIPIENDI
Em razão da notificação (documento 5), é curial concluir a mora do réu que se nega, injustificadamente, a cumprir a obrigação assumida, utilizando, para tanto, o artifício de não receber a quantia contratada, referente à última parcela do preço.
Em consonância com o acatado, o autor oferece, desde já, a quantia de (…), correspondente ao valor atualizado devido pela última parcela recusada injustamente pelo réu. (documento 6 – guia de depósito judicial).
É este o entendimento esposado pelo seguinte julgado:
Tribunal de Justiça de São Paulo. “Outorga de escritura – Relator: José Carlos Ferreira Alves – Comarca: São Paulo – Órgão julgador: 7ª Câmara de Direito Privado – Data do julgamento: 04/06/2008 – Data de registro: 13/06/2008 – Outros números: 4449674500, 994.06.015735-1 – Ação de obrigação de fazer – depósito judicial pelos compradores, no decorrer da lide, do saldo remanescente devidamente corrigido – reconhecido o cumprimento integral da obrigação pelos compradores que implica exigência da outorga da escritura do imóvel pelos vendedores, sob pena de multa diária – Sucumbência parcial – Recurso parcialmente provido” (Apelação 9136773-89.2006.8.26.0000).
Aliás, o depósito liberatório da obrigação quando há cumulação de pedidos, como no caso em tela, é admitido por jurisprudência remansosa do Superior Tribunal de Justiça, que, nos termos do § 2º do art. 327 do CPC, exige a adoção do rito comum:
“Processual civil. Recurso especial. Dissídio jurisprudencial. Comprovação. Acórdão recorrido. Fundamento inatacado. Cumulação de pedidos. Consignação em pagamento e revisão de cláusulas contratuais. Possibilidade. Emprego do procedimento ordinário. – Comprova-se o dissídio jurisprudencial com a cópia dos acórdãos paradigmas ou a menção do repositório oficial nos quais estejam publicados. – O recurso especial deve atacar os fundamentos do acórdão recorrido. – Admite-se a cumulação dos pedidos de revisão de cláusulas do contrato e de consignação em pagamento das parcelas tidas como devidas por força do mesmo negócio jurídico. – Quando o autor opta por cumular pedidos que possuem procedimentos judiciais diversos, implicitamente requer o emprego do procedimento ordinário [agora comum]. – Recurso especial não conhecido” (Resp 464439/GO – Rel. Ministra Nancy Andrighi – Terceira Turma – julgado em 15.05.2003 – DJ 23.06.2003 – p. 358).
4 – PEDIDO
Isto posto, requer a autora a procedência da presente ação com:
a) a declaração de quitação da última parcela injustamente recusada pelo réu, objeto de depósito nos presentes autos.
b) a procedência da presente ação de adjudicação compulsória, com o consequente suprimento da declaração de vontade não emitida voluntariamente, valendo a sentença como título translativo, expedindo-se o competente mandado ao (…)º Ofício de Registro de Imóveis da Capital para que proceda ao registro;
c) a condenação do réu no pagamento de custas, despesas e verba honorária, fixada esta entre os limites legais.
d) a condenação do réu nas perdas e danos consubstanciadas no valor dos honorários despendidos pelo autor, independentemente dos honorários sucumbenciais, para postular seu direito nos termos dos arts. 389, 395 e 404 do Código Civil (documento 7), acrescido de juros legais.
5 – CITAÇÃO
Requer-se que a citação do réu seja efetuada pelo correio, nos termos dos arts. 246, I; 247 e 248 do Código de Processo Civil, para responder no prazo de 15 (quinze) dias (art. 335, do Código de Processo Civil), sob pena de serem tidos por verdadeiros todos os fatos aqui alegados (art. 344 do Código de Processo Civil), devendo o respectivo mandado conter as finalidades da citação, as respectivas determinações e cominações, bem como a cópia do despacho do(a) MM. Juiz(a), comunicando, ainda, o prazo para resposta, o juízo e o cartório, com o respectivo endereço.
Ou
Nos termos do art. 246, II, do Código de Processo Civil (justificar o motivo, posto que a citação por Oficial de Justiça é subsidiária) requer-se a citação do réu por intermédio do Sr. Oficial de Justiça para, querendo, responder no prazo de 15 (quinze) dias (art. 335, do Código de Processo Civil), sob pena de serem tidos por verdadeiros todos os fatos aqui alegados (art. 344 do Código de Processo Civil), devendo o respectivo mandado conter as finalidades da citação, as respectivas determinações e cominações, bem como a cópia do despacho do(a) MM. Juiz(a), comunicando, ainda, o prazo para resposta, o juízo e o cartório, com o respectivo endereço, facultando-se ao Sr. Oficial de Justiça encarregado da diligência proceder nos dias e horários de exceção (CPC, art. 212, § 2º).
6 – AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO
Nos termos do art. 334, § 5º do Código de Processo Civil, a autora desde já manifesta, pela natureza do litígio, desinteresse em auto composição.
Ou
Tendo em vista a natureza do direito e demonstrando espírito conciliador, a par das inúmeras tentativas de resolver amigavelmente a questão, a autora desde já, nos termos do art. 334 do Código de Processo Civil, manifesta interesse em auto composição, aguardando a designação de audiência de conciliação.
7 – PROVAS
Requer-se provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, incluindo perícia, produção de prova documental, testemunhal, inspeção judicial, depoimento pessoal sob pena de confissão caso o réu (ou seu representante) não compareça, ou, comparecendo, se negue a depor (art. 385, § 1º, do Código de Processo Civil).
8 -VALOR DA CAUSA
Dá-se à presente o valor de R$ (…).
Nestes termos,
Pede deferimento.
[Local] [data]
__________________________________
[Nome Advogado] – [OAB] [UF].
24 de dezembro
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