EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DA …ª VARA ________ DA COMARCA DE ……………………
vêm, respeitosamente, perante Vossa Excelência, por seus advogados (documento 1), propor, pelo procedimento comum, rito ordinário, em face de (…)
Ação de obrigação de fazer com pedido de antecipação de tutela, cumulada com perdas e danos
O que faz com supedâneo nos argumentos de fato e de direito a seguir aduzidos:
1 – FATOS
Os autores são promitentes vendedores (documento 2) do imóvel assim descrito e caracterizado:
(…), localizado na (…). Objeto, da matrícula nº (…) do (…) Oficial de Registro de Imóveis de (…) (documento 3).
A promessa de compra e venda (documento 2) foi efetuada em (…) pelo valor de R$ (…), para pagamento da seguinte forma:
(…)
O réu quitou as parcelas do preço no dia (…), restando, portanto, receber a escritura para cumprimento integral do contrato (documento 4 – cópia do termo de quitação).
Entretanto, nada obstante tenha o réu sido notificado para receber a escritura (documento 5 – notificação), inexplicavelmente não a atendeu.
Enquanto isto, a autora continua responsável tributária pelos impostos e taxas que recaem sobre o imóvel (documento 6 – comprovantes de lançamentos de tributos), o que gera funestas consequências, mormente no caso de execução fiscal com penhora de recursos financeiros dos quais não pode prescindir.
Urge observar que a legitimidade da proprietária – a autora –, para responder pelos tributos em que pese a existência de promessa de compra e venda, é tema pacificado no Egrégio Superior Tribunal de Justiça nos termos do art. 1.036 do Código de Processo Civil:
Superior Tribunal de Justiça. “Processual civil. Tributário. IPTU. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Legitimidade passiva do possuidor (promitente comprador) e do proprietário (promitente vendedor). Tema já julgado pelo regime do art. 543-C do CPC [atual art. 1.036] e da Resolução STJ 08/08.
1. Não há como apreciar o mérito da controvérsia com base na dita malversação dos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil, bem como nas teses a eles vinculadas, uma vez que não foram objeto de debate pela instância ordinária, o que inviabiliza o conhecimento do especial no ponto por ausência de prequestionamento. Incide ao caso a Súmula 282 do STF.
2. A jurisprudência desta Corte Superior é no sentido de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer título) do imóvel quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis pelo pagamento do IPTU. (Resp 1110551/SP e Resp 1111202/SP – Rel. Min. Mauro Campbell – Primeira Seção – DJ 18.6.2009 – julgados de acordo com o regime previsto no art. 543-C do CPC).
3. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, provido” (Resp nº 1.272.478/SP – rel. Min. Mauro Campbell Marques – 2ª Turma – j. em 17.11.2011 – Dje 28.11.2011).
Nessa medida, a autora foi (está sendo) executada por dívidas fiscais (IPTUs) que recaem sobre o imóvel do réu (documento 7 – cópia da execução fiscal e comprovante de quitação desses tributos).
Posta desta maneira a questão, não restou alternativa à autora, baldos os esforços para demover o réu a receber a escritura, senão ingressar com a presente ação para buscar o desincumbir-se da obrigação de outorgar a escritura dada a renitência do promitente comprador em recebê-la, posto que, notificado, quedou-se inerte, configurando mora accipiendi.
2 – DIREITO
Resta evidente que existe interesse processual da autora, promitente vendedora, em buscar tutela jurisdicional para compelir o réu, promitente comprador, a receber a escritura.
O direito de propriedade do promitente vendedor foi quase que totalmente esvaziado pela quitação do preço pelo réu.
Na verdade, a propriedade, no sistema que regula as promessas de compra e venda de imóveis, é mantida apenas como garantia do recebimento de preço, não havendo mais qualquer utilidade na sua manutenção depois do pagamento final pelo promitente comprador.
Pelo contrário, a manutenção da propriedade pode impor à autora prejuízos consideráveis, o que justifica plenamente o seu interesse processual.
Além do risco iminente de ser executado por dívidas fiscais do imóvel, responde, ainda, pelos danos decorrentes de ruína, o que se afirma com suporte no art. 937 do Código Civil, responsabilidade esta que encontra sua origem na cautio damni infecti do Direito Romano.
Há outras consequências, decorrentes de obrigações propter rem, além daquelas de natureza tributária, como as obrigações oriundas de obrigação de pagar as contas de consumo de água, que assim é considerada por parte da jurisprudência:
Tribunal de Justiça de São Paulo. “Prestação de serviços de fornecimento de água e coleta de esgoto. Pagamento do débito de consumo. Obrigação de natureza “propter rem”. Responsabilidade do proprietário do imóvel. Reconhecimento. Procedência do pedido inicial. Sentença reformada. Apelo da autora provido. É de natureza “propter rem” a obrigação pelo pagamento das tarifas relativas aos serviços públicos de fornecimento de água e coleta de esgoto, uma vez que destinados ao imóvel, cabendo ao titular do domínio responder por eventual dívida de consumo, independentemente de esta haver sido constituída antes da aquisição do bem ou de quem tenha efetivamente utilizado os serviços, sendo-lhe assegurado, contudo, o exercício do direito de regresso em ação própria” (Apelação nº 0205819-04.2009.8.26.0006 – rel. Mendes Gomes – São Paulo – 35ª Câmara de Direito Privado – j. em 20.05.2013 – Data de registro: 20.05.2013 – Outros números: 2058190420098260006).
Por todas essas razões, pelo perigo de dano irreparável ou de difícil reparação, é indispensável a tutela que, ao final, será requerida, inclusive através do instituto processual da tutela antecipada.
Nesse sentido, o seguinte julgado do Tribunal de Justiça de São Paulo:
Tribunal de Justiça de São Paulo. “Compromisso de venda e compra. Obrigação de fazer. Ação ajuizada pela promitente vendedora contra o promitente comprador para compeli-lo a receber a escritura do imóvel, cujo preço se encontra integralmente pago. Interesse da promitente vendedora para que as taxas e tributos ou mesmo obrigações propter rem, ou responsabilidade civil por ruína do prédio, não recaiam sobre quem mantém formalmente o domínio, mas despido de todo o conteúdo, já transmitido ao adquirente. Dano moral. Ocorrência. Autora que, em decorrência da inexistência de regularização da propriedade do bem, teve seu nome negativado. Ação procedente. Recurso provido” (Apelação nº 0002542-08.2010.8.26.0077 – rel. Francisco Loureiro – Birigui – 4ª Câmara de Direito Privado – j. em 28.04.2011 – Data de registro: 29.04.2011 – Outros números: 25420820108260077).
No seu voto, de maneira lapidar, esclareceu o insigne relator, Desembargador Francisco Loureiro:
“Existe o direito de o promitente comprador liberar-se da obrigação de outorgar a escritura, de recuperar a sua liberdade e evitar todos os ônus de um imóvel registrado em seu nome, como, por exemplo, lançamento de impostos, despesas condominiais e eventual responsabilidade civil pelo fato da coisa”.
“Na visão contemporânea do direito obrigacional, o pagamento, em sentido amplo, é não somente um dever, como também um direito do devedor para liberar-se da prestação. Cabe, assim, ação de obrigação de fazer também do promitente vendedor contra o promitente comprador, para que a sentença substitua a escritura injustamente negada pelo adquirente”.
“Problema surge com o registro da escritura, ou da sentença que a substitui, que exige o recolhimento do ITBI e o pagamento das custas e emolumentos devidos ao registrador e ao Estado, ou de imposto predial em atraso. Em tal caso, abre-se em favor do promitente vendedor uma obrigação alternativa. Ou recolhe os impostos e taxas, faz o registro e posteriormente pede o reembolso, ou requer ao juiz a fixação de multa (…) até que o promitente comprador promova o recolhimento das citadas verbas e o registro”.
Em igual sentido, entre inúmeras decisões do Tribunal de Justiça, a Apelação nº 466.654.4/8-00 (j. em 07.12.2006 – Quarta Câmara de Direito Privado).
Por fim, é preciso observar que a simples recusa do credor em receber aquilo que o devedor oferece no tempo, lugar e forma convencionados, configura a mora accipiendi.
O art. 401 do Código Civil estipula, no inciso II, a hipótese de purgação da mora pelo credor que não recebe o que lhe é devido:
“Art. 401. Purga-se a mora:
(…)
II – por parte do credor oferecendo-se este a receber o pagamento e sujeitando-se aos efeitos da mora até a mesma data;”
E é exatamente este direito, de liberar-se da obrigação de outorgar a escritura (crédito do réu no contrato bilateral e comutativo de promessa de compra e venda), que a autora visa exercer com a propositura da vertente ação.
Isto posto, vejamos o:
3 – PEDIDO
a) Tutela provisória de natureza antecipada de urgência:
Tendo em vista a verossimilhança das alegações, a prova inequívoca da existência do contrato entre as partes bem como da quitação, além da notificação não atendida pelo réu, requer a autora, nos termos dos arts. 294, 297, 300 e 536 e 537 do Código de Processo Civil, digne-se Vossa Excelência de antecipar a tutela ora requerida, determinando que o réu, sob pena de multa diária de 1.000,00 (mil reais), receba a escritura no prazo de 15 (quinze) dias, sem prejuízo das perdas e danos decorrentes da sua omissão (Código de Processo Civil, art. 500).
b) Mérito
Diante de todo o exposto, requer a autora seja a presente ação julgada procedente, com:
a) A confirmação da tutela antecipada que espera seja irrogada;
b) Na hipótese de não ter sido concedida a antecipação de tutela, o que se admite apenas por hipótese, requer a autora o julgamento da procedência do pedido com a condenação do réu na obrigação de receber a escritura, valendo a sentença como título hábil ao registro nos termos do caput do art. 497 do Código de Processo Civil, além da condenação do réu, nesta eventualidade, ao ressarcimento dos valores despendidos pela autora com escritura, registro e tributos incidentes sobre a transmissão;
ou (escolher o pedido acima ou o seguinte)
b) Na hipótese de não ter sido concedida a antecipação de tutela, o que se admite apenas por hipótese, requer a autora o julgamento da procedência do pedido com a condenação do réu na obrigação de receber a escritura no prazo de 15 (quinze dias) sob pena de multa diária de R$ 1.000,00 (mil reais) ou outra que Vossa Excelência julgar suficiente, tudo nos termos dos arts. 497 e 537 do Código de Processo Civil;
c) A condenação do réu nos prejuízos consubstanciados no ressarcimento dos tributos (IPTUs) lançados em nome da autora e por ela pagos nos termos dos documentos anexos (documento 7) (caso existentes, senão, suprimir).
Por fim, requer a condenação do réu no pagamento das custas e honorários de advogado que Vossa Excelência houver por bem arbitrar nos termos do art. 85 do Código de Processo Civil.
4 – CITAÇÃO
Requer-se que a citação do réu seja efetuada pelo correio, nos termos dos arts. 246, I; 247 e 248 do Código de Processo Civil, para responder no prazo de 15 (quinze) dias (art. 335, do Código de Processo Civil), sob pena de serem tidos por verdadeiros todos os fatos aqui alegados (art. 344 do Código de Processo Civil), devendo o respectivo mandado conter as finalidades da citação, as respectivas determinações e cominações, bem como a cópia do despacho do(a) MM. Juiz(a), comunicando, ainda, o prazo para resposta, o juízo e o cartório, com o respectivo endereço.
Ou
Nos termos do art. 246, II, do Código de Processo Civil (justificar o motivo, posto que a citação por Oficial de Justiça é subsidiária) requer-se a citação do réu por intermédio do Sr. Oficial de Justiça para, querendo, responder no prazo de 15 (quinze) dias (art. 335, do Código de Processo Civil), sob pena de serem tidos por verdadeiros todos os fatos aqui alegados (art. 344 do Código de Processo Civil), devendo o respectivo mandado conter as finalidades da citação, as respectivas determinações e cominações, bem como a cópia do despacho do(a) MM. Juiz(a), comunicando, ainda, o prazo para resposta, o juízo e o cartório, com o respectivo endereço, facultando-se ao Sr. Oficial de Justiça encarregado da diligência proceder nos dias e horários de exceção (CPC, art. 212, § 2º).
5 – AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO
Nos termos do art. 334, § 5º do Código de Processo Civil, os autores desde já manifesta, pela natureza do litígio, desinteresse em autocomposição.
Ou
Tendo em vista a natureza do direito e demonstrando espírito conciliador, a par das inúmeras tentativas de resolver amigavelmente a questão, os autores desde já, nos termos do art. 335 do Código de Processo Civil, manifestam interesse em autocomposição, aguardando a designação de audiência de conciliação.
6 – PROVAS
Requer-se provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, incluindo perícia, produção de prova documental, testemunhal, inspeção judicial, depoimento pessoal sob pena de confissão caso o réu (ou seu representante) não compareça, ou, comparecendo, se negue a depor (art. 385, § 1º, do Código de Processo Civil).
7 – VALOR DA CAUSA
Dá-se à causa o valor de R$ (… A princípio, o valor do contrato, mas é possível admitir valor de referência).
Termos em que, cumpridas as necessárias formalidades legais, deve a presente ser recebida, conhecida, processada e acolhida, como medida de inteira Justiça.
Nestes termos,
Pede deferimento.
[Local] [data]
__________________________________
[Nome Advogado] – [OAB] [UF].
1 de novembro
1 de novembro
1 de novembro
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