TJ/PE: Construtora não tem direito a desconto de condomínio por apartamento não comercializado

A Quinta Câmara do Tribunal de Justiça de Pernambuco (TJPE), à unanimidade, não acolheu os embargos de declaração interpostos por uma construtora na apelação nº 0001956-80.2019.8.17.3350, mantendo a anulação de cláusula que garantia desconto de 70% no valor da taxa ordinária de condomínio paga pela empresa no caso de apartamentos ainda não comercializados. Em consequência da anulação da cláusula presente na convenção de um prédio localizado na cidade de São Lourenço da Mata, também houve a manutenção da condenação da construtora para pagar o débito da taxa de condomínio em sua integralidade (100%) e não apenas de 30%, referente a uma unidade não comercializada no período de setembro de 2017 a abril de 2019. No julgamento dos embargos de declaração realizado no último dia 15 de fevereiro, a Quinta Câmara concluiu que não houve omissões e contradições na decisão já tomada pelo õrgão colegiado em 2023.

A apelação nº 0001956-80.2019.8.17.3350 foi julgada no dia 28 de abril de 2023. Seu acórdão seguiu jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e do próprio TJPE, confirmando integralmente o teor da sentença proferida pela juíza de Direito Vivian Gomes Pereira, da Terceira Vara Cível da Comarca de São Lourenço da Mata. Na decisão do Primeiro Grau, a incorporadora foi condenada ao pagamento das taxas condominiais não quitadas entre setembro de 2017 e abril de 2019 com a incidência de multa de 2% sobre o valor devido, bem como ao pagamento das taxas condominiais que se venceram durante o trâmite processual, até a entrega das chaves do imóvel devedor à compradora da unidade, caso tivesse ocorrido a comercialização do respectivo imóvel. A venda da unidade aconteceu em 2019 com entrega das chaves no dia 30 de abril.

A sessão de julgamento da apelação na Quinta Câmara do TJPE ocorreu com a composição ampliada do órgão colegiado, quando os três membros efetivos divergem sobre algo presente nos autos e mais dois magistrados são convocados para dar prosseguimento à análise do recurso. Participaram da sessão os desembargadores Silvio Neves Batista Filho, Agenor Ferreira de Lima Filho, Raimundo Nonato de Souza Braid Filho, Fábio Eugênio Dantas de Oliveira Lima e Itabira de Brito Filho.

O voto vencedor do debate foi do desembargador Silvio Neves Batista Filho. O magistrado citou o Recurso Especial (REsp) nº 1.816.039/MG, de relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado na Terceira Turma do STJ em 4 de fevereiro de 2020. No julgamento desse recurso especial, o STJ estabeleceu que a contribuição condominial deve ser fixada de acordo com a fração ideal da unidade imobiliária, sendo possível o estabelecimento de critério diverso na convenção condominial, porém a mesma convenção outorgada pela construtora⁄incorporadora não pode estabelecer benefício de caráter subjetivo a seu favor com a finalidade de reduzir ou isentar do pagamento da taxa condominial, sob pena de promover seu enriquecimento ilícito e onerar de forma desproporcional os demais condôminos, com evidente violação da regra da proporcionalidade prevista no inciso I do art. 1.334 do Código Civil de 2002.

O desembargador Silvio Neves Batista Filho também citou seis julgamentos realizados no TJPE que também seguem o mesmo entendimento do STJ, sendo um agravo de instrumento (0014880-17.2020.8.17.90000) julgado na 1ª Turma da Câmara Regional de Caruaru; e cinco apelações cíveis julgadas nas 1ª, 3ª e 6ª Câmaras Cíveis do Tribunal (0075236-23.2020.8.17.2001, 0000257-83.2021.8.17.3350, 0000063-16.2021.8.17.2370, 0015149-72.2018.8.17.2001, 0001997-47.2019.8.17.3350).

Nos processos julgados no TJPE, também se extrai que os integrantes de um condomínio contribuem para as despesas comuns em virtude da disponibilização de serviços/comodidades e da sua fruição potencial. Assim, os condôminos concorrem nas despesas não porque utilizam, de fato, a estrutura e as áreas comuns do condomínio, mas porque estas são colocadas à sua disposição. Além disso, as benfeitorias e a estrutura disponibilizadas pelo condomínio implicam em valorização imobiliária e trazem segurança às unidades, estejam estas ocupadas ou não.

“Assim, deve ser mantida a sentença no capítulo que declarou a ilegalidade da convenção condominial e estabeleceu valor menor a título de contribuição condominial para a unidade imobiliária pertencente à recorrente, enquanto não comercializada. (…) A responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é da construtora até a efetiva posse do imóvel com a entrega das chaves, momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais e do IPTU. Apelação improvida”, escreveu o desembargador Silvio Neves Batista Filho em seu voto durante o julgamento da

Processo nº 0001956-80.2019.8.17.3350